第7波打房政策中，央行加強了信用管制，個人與企業在向銀行申請貸款時，面臨更加嚴苛的條件。
無論是個人購房還是企業資產管理，都需要根據當前的政策變化進行策略調整，以適應銀行對貸款審核的更高要求。以下將分別探討個人與企業應對的貸款策略。
目錄
一、個人向銀行貸款的策略
第7波信用管制後，個人貸款面臨更高的自備款比例與更低的貸款成數。只有針對首次購屋者，八大行庫提供優惠新青安的政策。
以下是具體的個人貸款應對策略：
1.提升信用評分：
在貸款審核過程中，銀行更嚴格地審查信用評分。
個人應該保持良好的信用紀錄，及時償還債務，避免不必要的借貸，這樣有助於提升貸款成功率並爭取較低的利率。如果個人開始有薪資收入的時候，就建議去辦一張信用卡，開始累積你的信用紀錄。
2.增加自備款比例：
由於貸款成數下降(2024.09.20起，只要名下有房，則第1房貸款無寬限期)，個人需要準備更多的自備款。
這可以通過減少消費、儲蓄或變現其他資產來實現(例如: 股票，保單)。自備款比例的提高不僅能增加貸款通過的機會，還能減少未來的利息負擔。
3.善用政府優惠貸款計劃：
新青安貸款：這是針對20-45歲青年提供的「青年安心成家購屋貸款」優惠計劃，貸款利率較低，並提供5年的寬限期，期間僅需支付利息，減輕年輕人購房初期的壓力。最高額度:1000萬，最長年限40年。而且不限年齡，皆可申請。
- 貸款額度：自800萬元提高至最高1000萬元。
- 利息補貼：政府額外補貼1.5碼、公股銀行配合減半碼，共優惠2碼。(最低1.775%)
- 貸款年限：由30年延長至40年。
- 寬限期：由3年延長為5年。
- 首購族優惠貸款：首次購房者可以享受較高的貸款成數及較低的利率，減少自備款壓力。這是首次購屋者應該積極利用的優惠政策。
資料來源: https://www.businessweekly.com.tw/focus/blog/3012795 (來源網頁)
4.善用寬限期貸款：
針對個人資金周轉較為緊張的情況，個人可以選擇有「寬限期」的貸款計劃。
在寬限期內僅需償還利息，本金部分可以在收入穩定後再逐步還清，這能緩解短期內的財務壓力。
5.雙薪家庭夫妻合力貸款：
若為雙薪家庭，夫妻合力貸款，能夠有效提升貸款成功率，將雙方的收入合併後申請貸款，銀行會對家庭的償債能力更有信心，從而提供較高的貸款成數並減少利率壓力。
6.選擇房價較低的區域或物件：
在貸款條件變嚴格的情況下，個人應考慮選擇價格較低的房產或區域，這樣可以降低貸款額度，提升銀行對貸款的接受度，同時減少自備款的壓力。
二、企業向銀行貸款的策略
儘管第7波打房政策主要針對個人購房貸款，企業在這一金融環境下也可能面臨更嚴格的審核要求。銀行對企業貸款的風險評估將更為謹慎，因此企業需要調整貸款策略，以適應這種更嚴格的信貸環境。
1.保持健全的財務報表與透明度：
銀行審核企業貸款時，會關注財務健康狀況，特別是現金流、負債比率和盈利能力。企業應確保其財務報表清晰且透明，並在可能的情況下降低負債比例，以提升貸款申請的成功率。
2.靈活運用資產配置，分散風險：
企業不應只依賴房地產作為抵押品，可以通過其他資產如應收帳款融資、設備、存貨等來提高貸款通過率。多樣化的資產結構不僅能降低銀行的風險擔憂，還能增加貸款穩定性。
3.尋求替代融資管道：
當銀行貸款條件變嚴時，企業可以考慮其他融資方式，如短期過橋貸款、發行公司債券或與股東協商貸款。這些替代性融資渠道能幫助企業在不利的貸款環境下保持資金流的穩定性。
當傳統銀行貸款不可行時，新成立的企業還可以探索以下融資渠道：
- 政府資助計劃：利用政府為促進創業而提供的各種資助或補助計劃。
- 天使投資者：尋找願意投資於高風險初創企業的天使投資者。
- 眾籌：通過網路平台進行眾籌，吸引小額投資以換取產品或服務的優先權。
透過上述方法，企業不僅能增加獲得資金的機會，也能在與投資者和貸款機構的互動中增加自身的商業信譽。進一步的策略和財務規劃將對於新公司未來的成長至關重要。
4.保持與銀行的良好合作關係：
長期維持與銀行的良好合作至關重要。定期與銀行溝通企業財務狀況，並提供完整的財務信息，這有助於提高貸款審核通過的可能性，特別是在信用管制加強的背景下。
5.靈活調整貸款結構與還款計劃：
企業可以根據銀行要求靈活調整貸款結構，例如增加自備款比例或選擇更長的還款期，這樣能降低銀行對貸款風險的擔憂。同時，選擇彈性的還款計劃，能有效應對利率上升時的還款壓力。
6.混合貸款策略：個人與公司名義的結合
- 家族信託或家族企業模式：
- 將家族成員或個人資金投入公司名義下的購房計劃，並同時以個人和企業的信用進行貸款申請，可以分散風險並靈活操作貸款策略。
- 這種方式適合有較強家族資本支援的購房者，可以靈活利用公司與個人的貸款空間，同時享受稅務上的優惠。
總結:如何應對銀行信用管制加強？
- 預留更多自備款：由於銀行貸款成數降低，預留更多的自備款是因應策略之一，這也可能需要透過減少消費或變現其他資產，或是增加收入來完成。簡言之就是降低槓桿，順勢而為。
- 尋找替代貸款來源：除了銀行外，貸款者/購房者可以考慮尋求其他金融機構、民間貸款或親友借款/企業內部融資等方式來籌措資金。
- 縮短貸款年限：雖然這會增加月付息，但若能承受，縮短貸款年限有助於減少總利息支出，並提高銀行的貸款意願。
- 保持彈性貸款選項：考慮可彈性調整利率或還款方式的貸款選擇，避免在市場利率上升時增加財務壓力。
結論
第7波信用管制政策，對個人與企業的貸款策略都是新的挑戰。
個人在申請房貸時應提高信用評分、增加自備款並善用政府的優惠政策；
而企業則應保持財務透明、靈活運用資產配置，並積極尋求替代性融資方式來應對更嚴格的貸款環境。
無論個人還是企業，適應這一新的金融環境需要靈活的應對策略，才能有效保障資金流的穩定與需求的滿足。
補充1:企業貸款或個人貸款差異?
公司需要資金時，應該以個人名義還是公司名義貸款?
當公司面臨到企業擴張、週轉金等問題時，如果沒有足夠的資金支撐下，很容易遇到錯失良機或面臨倒閉的情況。此時，公司負責人可以透過以下3種方法，來向銀行或融資管道來申辦貸款，以迅速解決資金週轉的問題：
- 以個人名義申請貸款：此類型的企業主貸款，其實和一般的個人貸款相同，可以選擇的方案包括銀行信用貸款、不動產抵押貸款，或是融資公司的房屋增貸、轉增貸，以及二胎房貸等。
- 以「企業」名義申請貸款：以企業為名義申請的貸款，則有供中小企業公司申請的企業貸款，以及供個人商行或微型企業(指免用發票的行號)申請的微型企業貸款兩種。其共通點為必須提供擔保品，才能順利申貸。
- 向政府申請補助貸款/補助：政府為扶持中小企業發展，推出多項補助貸款專案，例如青年創業貸款、微型創業鳳凰貸款，以及中小企業振興融資貸款等。
企業需要資金周轉時，最好以公司名義申請融資貸款
企業貸款唯一比較麻煩的問題可能是需要準備的文件較多，連帶拉長了金融機構審查的時期，所以最好平時就要與銀行有所往來，以免在急著周轉申貸時緩不濟急甚至求助無門，更重要的是好好維護公司本身以及企業負責人的信用狀態。
中小企業在營運過程中，經常會有資金周轉需求，但企業主平時若無往來相熟的銀行，在急需用錢時就不容易在短時間內申請到貸款，所以不少企業在急著要錢周轉的時候，公司老闆就只好以個人的名義申請信用貸款。
個人貸款 vs. 企業貸款
雖然許多公司老闆認為無論申請個人信用貸款或企業貸款，只要能取得資金就好，但實際上個人貸款和企業貸款還是有所不同，尤其如果企業是合資而非獨資，在公司需要資金周轉的時候，最好還是能以公司的名義申請貸款，以避免日後產生不必要的爭議。
企業貸款通常額度較高、利率較低、還款期較長
個人貸款特性
一般而言，個人信用和企業貸款，從貸款的額度、利率，到還款期限，都還是有些差異。以貸款額度來說，個人信用貸款核准的額度，通常200萬就已經是極限，而且除非真的個人信用極佳，否則大多數人並不容易取得200萬元的信用貸款；至於企業貸款的額度，銀行通常會考量企業本身的資本額、營業額、產業特性等條件，以及企業過去與金融機構往來的情況而定。
再者，銀行個人信貸的貸款年化利率，通常介於5%到15%之間，取決於個人信用好壞與申貸金額、還款年限等因素，而企業貸款的年化利率通常會稍微低一點，多半介於2%到13%之間，不過還是要視企業本身以的營運狀況，以及企業主本身的信用條件做出綜合判斷。
企業貸款特性
中小企業需要資金周轉時，若以企業名義申請貸款，除了可能取得較高的額度，也可能享有較好的利率，還款期限也往往可以長一點，降低還款壓力，同時企業借款的利息支出還可以節稅，再加上政府為了輔導中小企業，不時會推出優惠貸款方案，符合資格的中小企業有機會可以取得優惠的周轉資金。
企業貸款唯一比較麻煩的問題可能是需要準備的文件較多(企業貸款是中小企業主貸款中利率最低的方式，但需要提供的資料很繁瑣，且需符合信保基金定義之中小企業、公司成立滿1年才能申請企業貸款。也因為銀行認定的財力證明之一是401報表，營收認定僅現有開發票的部分，若有部分營收是沒有開發票的話，就無法認列進去，也會影響到銀行審核的額度和利率。)，連帶拉長了金融機構審查的時期。所以最好平時就要與銀行有所往來，以免在急著周轉申貸時緩不濟急甚至求助無門，更重要的是好好維護公司本身以及企業負責人的信用狀態。
政府為協助廣大中小企業，對於有資金週轉問題的企業主，推出3種貸款方案：
- 微型創業鳳凰貸款：勞動部針對20～65歲女性、45歲～65歲國民，或是20～65歲離島居民所提供的創業補助貸款，額度最高200萬、利率2.295%。
- 青年創業貸款：經濟部專為創業未滿5年、負責人年齡18～45歲的新創企業主，所提供的青創貸款方案，最高額度200萬、利率2.295%。
- 中小型企業貸款：只要符合經濟部認定的中小型企業，即可申請最高額度2000萬（資本性貸款）～8000萬（週轉性貸款）的方案，利率最高3.72%。
更多細節可詳 青創圓夢網
公司太新、資本額太低、財報不佳都可能被銀行退件
雖然公司營運需要融資時，選擇企業貸款較個人信貸理想，但如果是剛成立不久的公司，或是企業營業額偏低，又或者企業獲利情況不佳，以及企業貸放（欠債）過高的公司，通常不易通過銀行審查，無法取得貸款，以下簡述企業申請貸款被金融機構退件的常見原因：
- 公司設立未滿一年：一般而言，企業向銀行申請貸款時，銀行會請企業提供三個年度的財務報表，如果公司設立未滿一年，較難取得貸款。
- 公司登記資本額不到100萬元：銀行核貸通常會按企業登記資本額核算，貸款上限多為資本額的1到5倍，如果公司登記資本額太低，例如少於100萬元，可能成為銀行不予核貸的原因。
- 財務報表帳面數字不佳：有不少小微企業為了避稅，習慣作帳讓財務報表呈現成損益兩平甚至是小虧的負數，如果帳面數字不理想，一旦需要跟銀行貸款時，就可能導致被退件。
- 營業額明顯衰退：如果企業近期營業額較過去呈現明顯或大幅衰退的情形，對銀行而言也是一個警訊，很可能因此不予核貸。
- 缺乏與銀行往來紀錄：有些企業平日並不缺資金，鮮少與銀行往來，例如只有存款而無貸款紀錄，由於銀行沒有企業過去的還款紀錄可供參考，使得銀行難以評估核貸風險，有時反而會成為銀行不予核貨的原因之一。
- 公司尚有其他貸款：一家企業跟金融機構貸款的金額有其上限，如果企業還有其他銀行的貸款未還，一旦超過申貸上限，就可能無法再取得新的貸款。再者，如果公司的負債比太高，也會讓銀行卻步，通常負債佔資產70%以上是大多銀行的最低標準，再往上幾乎就確定銀行不會出借資金。
- 公司信用暇疵：若企業本身有逾期繳息紀錄，或是票據信用上出現退補，甚至是拒絕往來的狀況，都是銀行拒絕核貸的重要原因。
- 企業或負責人有官司訴訟，或者積欠勞健保費用，以及應納稅務未繳的問題，也會影響銀行核貸的意願。
總而言之，無論是申請個人貸款或企業貸款，擁有良好的信用，都是能否跟金融機構取得貸款的關鍵因素
會計師特別提醒:培養企業良好信用的秘訣，在於如實記帳，如實申報收入，財務報表能夠表達企業的真實情況。
補充2:公司負責人的貸款狀況是否會影響到公司向銀行貸款？
Q：公司負責人的貸款狀況是否會影響到公司向銀行貸款？
A：公司負責人的票債信不良，至巨大的影響公司向銀行的貸款，因為負責人為當然保證人，若有債信瑕疵，是完全無法承作的，因此須盡速處理負責人個人債務狀況，
一般而言，公司要向銀行貸款，公司之負責人大都是連帶保證人。
因此負責人本人之信用狀況常是銀行評估之要項之一。若負責人信用狀況不佳，如跳票，貸款逾期無法還本金及利息，擔保品不足或其他與銀行往來違約事件，都會影響公司貸款。因此對於要向銀行貸款之公司，其公司負責人之選任很重要。
補充3: 如何增加信用分數?
對個人而言:
1.及早與銀行建立往來關係，勿當信用小白。
2.信用卡要準時繳費，勿留下遲繳記錄，以免拉低信用分數。
3.個人需有持續有主動收入來源:銀行喜歡借錢給有穩定收入的人，而非沒有薪資轉帳證明，或是收入忽高忽低的自營商，自由街案者等，雖然他們賺的錢可能比上班除還要多，但是銀行不喜歡借錢給比較有還款風險的對象。所以及早建立自己的穩定現金流，向銀行證明你有很高的信用，是很重要的。
對企業而言:
1.如實申報收入，401表每期都要反映真實的收入情況。
2.財務結構健全、透明：負債比率、盈利率、現金流都要能夠健康，財務報表能夠呈現企業營業的真實情況，就能夠通過銀行的貸款審核門檻。
3.避免信用瑕疵:很多公司不知道，以為營業稅矜遲繳幾天沒關係，殊不知無欠稅的稅務紀錄很重要，萬集會計師事務所建議公司所有稅金務必準時繳納，不要留下欠稅紀錄。
2.個人資金與公司資金要分清楚金流，以免被查帳。
4.資本額:當企業需要與銀行貸款實，就需要檢視自有資本是否充足。一般而言，銀行會希望公司自己也自籌自有資金，才能放心貸款給公司。
資本額是企業財務結構中的基礎，它不僅反映了企業的自有實力，還是企業抵御市場波動的重要緩衝。一個充足的資本額能夠：
- 增強信用度：對銀行和投資者來說，一個擁有較高資本額的企業通常意味著較低的財務風險。
- 支持擴張計劃：資本充足的企業更能支持新的投資和擴張計劃，不必過度依賴外部融資。
- 提高抗風險能力：在經濟不景氣或市場下行的情況下，足夠的資本可以幫助企業度過難關。例如疫情期間，政府給予企業很多疫情特紓困貸款，也是希望讓企業撐過疫情不景氣的時期。
5.未雨綢繆:在還不需要貸款的時候，就事先向往來銀行諮詢貸款的條件，拜訪銀行，了解現在政府有哪些優惠貸款等等。都是公司老闆平時就要做的努力。
補充:政府補助及貸款有哪些? 關網資訊