個人建屋出售, 房地合一稅, 房屋稅, 稅務法規

出售因受贈取得之房地要申報房地合一稅,及個人房地合一所得稅常見錯誤態樣

low angle view of building

民眾出售因受贈取得之房地,記得要申報房地合一稅

財政部南區國稅局近來常發現民眾出售受贈所取得之房地,卻未申報房地合一稅而遭處罰之案件,特別提醒民眾注意,交易因受贈取得之房地,如該房地符合房地合一稅課稅範圍,即使受贈當時已申報贈與稅,仍應在所有權移轉登記日之次日起30日內申報房地合一稅,以免受罰。

該局表示,個人交易105年1月1日(含)以後取得之房地,不論房地取得方式為何,均應依規定申報房地合一稅。

房地交易所得(或損失)及課稅所得的計算方式為

  1. 房地交易所得額(或損失金額)=交易時成交價額-可減除成本及改良費用可減除移轉費用
  2. 課稅所得=房地交易所得額-交易日前3年內房地交易損失金額(依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算的土地漲價總數額。)

房地如為受贈取得,其可減除成本及改良費用包括

  1. 受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後的金額
  2. 取得房地後達可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、土地增值稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)
  3. 於房地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息,以及取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

可減除移轉費用係為

  1. 房地移轉而支付的費用,如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用,得提示證明文件減除,未提示證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額3%者,可按成交價額3%認定費用,並以30萬元為限。

舉例說明

甲君於110年10月1日出售房屋及土地總價700萬元,該房地係108年8月5日受贈取得,受贈時房屋評定現值及公告土地現值分別為70萬元及130萬元,受贈時繳納契稅2萬元及土地增值稅10萬元、代書費及規費等必要費用6萬元,甲君無法提供房地移轉而支付的費用,土地漲價總數額30萬元,

則甲君出售房地之交易所得應為457萬元,計算是如下:

【交易時成交價格700萬元-可減除成本及改良費用222萬元(受贈時房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後之價值204萬元〔(70萬元+130萬元)*102%〕+契稅2萬元+土地增值稅10萬元+代書費及規費等6萬元)-可減除移轉費用21萬元(成交價額700萬元*3%)】

課稅所得額為427萬元(交易所得457萬元-土地漲價總數額30萬元)甲君交易之房地因持有期間超過2年未滿5年,按稅率35%計算,應納稅額為149萬4千5百元。


該局籲請民眾注意,交易房屋土地如屬房地合一稅課稅範圍,不論取得方式為何,且不論盈虧,均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起30日內向所轄國稅局申報房屋土地交易所得稅。若未於期限內辦理申報,即使無應納稅額仍會受罰。

財政部-房地合一稅

財政部南區國稅局特別整理下列常見錯誤態樣,提醒民眾注意

個人房地合一所得稅常見錯誤態樣

(一)繼承或受贈取得成本申報錯誤

繼承或受贈取得之房地,應以繼承或受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為取得成本。

(二)未拆分共有房地之成本或費用

共有人出售共有房地,共同負擔相關成本或費用,應按持分比例拆分成本或費用,以免虛報成本或費用。

(三)誤認交換房地不用申報

交換就是交易,交換房地不論有無收付價金,仍應申報房地合一所得稅

但如係個人以自有土地與營利事業合建分屋,以土地交換房屋,以及個人提供自有土地、合法建築物、他項權利或資金,依都市更新條例規定參與都市更新,或依都市危險及老舊建築物加速重建條例規定參與重建,以土地、合法建築物、他項權利或資金,交換房屋、土地,且均無因價差而收取價金之情形,即可免辦理房地合一所得稅申報。

(四)誤認交易虧損不用申報

所得稅法第14條之5規定,房地交易所得或損失,不論有無應納稅額,都必須申報房地合一所得稅;但依同法第4條之5規定,交易符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅的土地、被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地,可免納房地合一所得稅。

(五)證明文件未備齊

申報時應檢附買入及賣出的買賣契約書、收付價款證明、成本及必要費用相關合法支付憑證等,常有民眾列報扣除裝修費用,但僅提供估價單,未有合法支付憑證,以致稽徵機關無法核認。


該局進一步提醒,納稅義務人有符合房地合一課稅範圍之交易所得或損失,不論有無應納稅額,均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權、預售屋、符合一定條件股份或出資額交易日之次日起算30日內,自行填具申報書、檢附契約書影本或其他有關文件,向戶籍所在地國稅局辦理申報,若有應納稅額者,應一併檢附繳納收據,如應申報而未申報,將會被處以罰鍰,請民眾特別留意。

財政部-房地合一錯誤樣態

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