企業賣不動產報稅申報房地合一2.0時兩個提醒(2025年5月更新)

國稅局表示，隨著房地合一稅2.0上路，營利事業今年出售不動產後，要注意兩大要素影響課稅方式，首先是不動產的取得時間，這關係到是否適用房地合一稅；若屬於房地合一課稅範圍，第二項要看的要素就是出售時間，會影響適用的稅率。

今年房地合一稅2.0上路，諸多規定令許多營利事業看得霧煞煞，官員指出，像是今年出售不動產的情形，就可能會適用到舊制、房地合一稅1.0或房地合一稅2.0等三種情況，很多業者頻頻致電國稅局詢問，問題不外乎就是適用稅制、稅率及申報方式等。

官員表示，其實申報方式的部分相對單純，營利事業跟個人不同，不必單獨申報房地合一稅，所以無論適用哪一個稅制，都是統一在隔年5月申報營所稅時，一同報繳，屆時營所稅申報書也會更新，新增房地合一稅2.0的填報欄位。

至於稅率及適用稅制，首先要看不動產取得時間，官員表示，2015年12月31日以前取得的不動產，適用房地交易舊制課稅，也就是土地部分的出售所得，依《所得稅法》第4條規定免納所得稅，這是舊制最大特色。

若是2016年以後取得的不動產，官員說，下一個判斷適用稅制的重點，就在於出售時機，如果交易日是在今年6月30日以前，那麼該筆交易就是適用房地合一稅1.0，意即對營利事業而言，出售不動產的所得稅率維持在20%，跟營所稅率一致。

但如果是2016年以後取得、出售日又在今年7月1日以後，官員表示，此類不動產交易案，就落入房地合一稅2.0課稅範圍，須依持有期間按差別稅率課稅，根據稅法，若持有期間在二年以內，稅率為45%；持有房地超過二年、未逾五年，稅率35%；持有房地超過五年，稅率20%。

到時候在營所稅申報書上，各類不動產交易所得，原則上採分開計稅、合併報繳的方式，營利事業可留意未來新版申報書，會有相關欄位提供填寫。

2025報稅／申報房地合一稅留意時間

營利事業去年若有出售適用新制課稅的房地產，今年5月記得申報房地合一稅。會計師指出，房地合一2.0針對企業課稅方式比照個人，是按持有期間長短適用不同稅率，不過申報時間有別，個人是在過戶次日30日內申報，企業則是在隔年5月報稅時一併申報。(分開計稅，合併申報)

房地合一2.0規定，境內法人出售持有兩年以下房地產，適用稅率45%；超過兩年、未超過五年為35%；持有超過五年為20%。境外法人則是持有兩年內45%、超過兩年35%。如屬非自願出售等特殊情況則適用20%稅率。

值得注意的是，房地合一2.0新制將課稅範圍擴及2016年1月1日後取得的預售屋、地上權、房屋使用權及特定股權交易。

會計師解釋，只要企業交易未上市、上櫃或興櫃公司股權，且同時符合「直接或間接持有股份或出資額超過50%」、「被投資公司資產中50%以上為境內房地」兩項條件，應適用房地合一稅。

會計師提醒，企業申報房地產交易所得時常見兩類錯誤，第一，誤將新制不動產視為舊制，只申報房屋交易所得、未申報土地所得；第二，將符合條件的股權交易誤當作證券交易所得免稅。

財政部表示，房地合一2.0制度下，公司比照個人按持有期間採差別稅率計算房地合一稅。

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