輕鬆節稅-11:不論賺錢或賠錢都要申報！房地合一稅常見10大問題懶人包
以往房地合一稅法通過之前，土地及建物是個別課稅的，也就是指土地交易賺的利潤，按照公告現值課徵土地增值稅；房屋交易的利潤部分，就按照實價課徵所得稅。
現行的『房地合一稅』就是在整合這兩者，讓買賣交易過程中獲利的課稅方式可以一致。只要是有買賣不動產，不論房或是地，有賺錢就要乖乖上繳國庫，都要課稅！今天整理出10大常見問題，濃縮再精華，重點筆記大全！
（圖片提供／賣厝阿明）
以往房地合一稅法通過之前，土地及建物是個別課稅的，也就是指土地交易賺的利潤，按照公告現值課徵土地增值稅；房屋交易的利潤部分，就按照實價課徵所得稅。
現行的『房地合一稅』就是在整合這兩者，讓買賣交易過程中獲利的課稅方式可以一致。只要是有買賣不動產，不論房或是地，有賺錢就要乖乖上繳國庫，都要課稅！
今天整理出11大常見問題，一次掌握重點！
目錄
▌Ｑ1：房地合一稅的稅率怎麼看？
不論是以個人或是法人名義出售房屋，同樣都會依照持有期間按差別稅率「分開計稅」。
個人部分
- 持有房屋 2 年內轉手：稅率 45%
- 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手：稅率 35%
- 持有房屋 5 年以上10以下轉手：稅率 20%
- 持有房屋超過10年：稅率 15%
法人部分
- 持有房屋 2 年內轉手：稅率 45%
- 持有房屋 2 年 ~ 5 年內轉手：稅率 35%
- 持有房屋 5 年以上轉手：稅率 20%
這種稅率調整，對短期持有的影響很大，但如果是買來長住5~10年再換屋的朋友，反而稅率變化幅度就沒那麼大。
▌Ｑ2：房地合一稅 vs. 財產交易所得稅（舊制） 哪裡不一樣？
- 財產交易所得稅計算方式是只有房屋課徵所得稅，並納入綜合所得稅一併申報。
- 房地合一稅則是依照土地、房屋所得合一按實價課稅。
房地合一稅在持有2年以內轉賣會被課以45%重稅，而在持有超過2年、未滿5年的部份是課以35%，從這邊我們就可以看得出來，房地合一稅大方向是在加重投機型買方短期持有的交易稅率，政府希望能透過增加不動產短期持有交易稅率的方式，減少短期投資客炒作行為。
舊制房地參考文章:
房地合一應納稅額如何計算?
應納稅額 = 課稅所得×適用稅率
課稅所得 = 房屋收入-取得成本-相關費用-土地漲價總數額
而上方提到的「取得成本」會包含：買賣的成交價、繼承或贈與的公告現值、部分修繕費、購買房屋的相關費用。例如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費….等，都算在內。
若無法提供證明單據，稽徵機關會依照「成交價」的3%來計算，但以３０萬為上限。
▌Ｑ3：房地合一稅實施日期？
只要是民國105年1月1日以後取得之房地，均適用房地合一稅。
但如果是104年12月31日以前取得，就算是舊制的範圍，必須在隔年5月個人申報綜所稅時申報「財產交易所得稅」喔！
▌Ｑ4：房地合一稅什麼時候要報？
由於修法後擴大課稅交易類型，所以需要申報的時機點會有以下4個：
- 預售屋交易：預售屋及其座落基地交易日的隔天起算30日內申報。
- 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內申報。
- 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內申報。
- 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內申報。
- 企業的房地合一稅:跟個人不同，是隔年5月分時與營所稅一併申報(分開計稅，合併申報)，請詳此篇企業房地合一2.0申報文章。
▌Ｑ5：申報要準備哪些文件？
房地交易所得稅申報書、契約書影本、抵扣費用相關證明文件等，通常會由代書協助辦理相關手續，最後再將款項結清。
▌Ｑ6：房地合一稅也可以重購退稅？
根據所得稅法第14條之8規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間相差2年內，且符合自住規定者，均可以申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已（應）納稅款範圍內，按重購價額占出售額的比率計算應退還或扣抵之稅額。
退稅4條件：
- 簽約買賣前一年內沒有供出租或營業使用
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍
- 出售舊屋與買新屋的時間差距在2年內
- 重購退稅房地在5年內須作自住使用且有戶籍登記、不能出租或遷戶
（圖片提供／賣厝阿明）
▌Ｑ7：預售屋躲得過房地合一稅嗎？
房地合一稅也將預售屋納入規定範圍內。自預售屋簽約日起，2年內換約也是要課徵45%的房地合一稅，並且在正在蓋的預售屋時期一直到房子蓋好後的成屋階段，這段時間的持有期間是以『零』計算，也就是正在蓋的過程不計入持有時間內。
預售屋因爲有2～4年的工程期，在成屋前轉賣一樣會被扣35%的重稅。到成屋後重新計算持有期，會需要再滿5年才會適用20%稅率，也就是指從買預售屋到成屋後需要7～9年的時間再轉手，適用稅率會較低，對短期套利者不友善，較適合長期自住考量的朋友。
PS.平均地權修正條例於2023年正式公告實施之後，預售屋將禁止換約移轉，除非「夫妻」、「直系親屬」、「二等親以內兄弟姐妹」或內政部公告特殊情形，報請地方政府後，就不在此規範內。
▌Ｑ8：真的有30萬的免稅額嗎？預售屋也可以免稅嗎？
計算課稅所得時，買賣過程中的仲介費、廣告費、印花稅、代書費、規費等林林總總相關的費用，在沒辦法提供證明文件的前提下，是可以按照成交價的3%或最高30萬上限計算。但以預售屋依工程進度採階段性付款的方式，國稅局在30萬免稅額的認定上，則會用『換約款項×3％』的認定方式當作費用計算。
【舉例】
購買1,200萬的預售屋，已付100萬，轉手換約獲利80萬試算，依照國稅局的認定方式，會是180萬的3%＝ 5萬4千元可以扣除。
（圖片提供／幸福空間）
▌Ｑ9：房地合一稅減稅條件？
政府打房也怕誤傷百姓，另外開了一個免死金牌通道給7種持有未滿五年，而非自願出售房屋的民眾，免除重稅
1.個人因調職及非自願離職（更換工作地要出售房子）
2.遭他人越界建屋（隔壁撈過界偷你家地才賣房）
3.依法強制執行（被法拍）
4.因重大疾病或意外需支付醫藥費
5.持保護令避開家暴相對人（要躲恐怖情人而賣房）
6.繼承房屋後，未經同意糟其他共有人出售房地持份（兄弟姊妹賣掉你持有的部分）
7.繼承取得不動產及相關房貸，卻無力償還（繳不出房貸）
因為上述7種情形而出售房地，是可以適用稅率較低的20％喔！
個人因非自願離職出售房地，如有出租情事，不適用房地合一所得稅20％稅率
財政部北區國稅局表示，依所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定，個人因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在5年以下之房屋、土地者，房地合一所得稅稅率為20％。
該局進一步指出，財政部於110年6月11日公告，前揭調職或非自願離職20％稅率的適用要件為個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。
該局舉例說明，納稅義務人甲君於112年3月購入新北市房地，嗣於113年2月出售該房地，自行申報課稅所得新臺幣（下同）2,200,000元，並按非自願離職適用稅率20％計算繳納應納稅額440,000元，經該局以持有房屋、土地之期間在2年內，適用稅率45％計算核定房地合一所得稅應納稅額990,000元，補徵稅額550,000元。甲君申請復查，主張其於工作地點購入新北市房地並設籍自住，嗣因遭任職之A公司辭退，故將該屋出售，應按非自願離職之適用稅率20％課稅等語。經該局以該房地於甲君持有期間，查有出租情形，尚難認定符合前述財政部公告之規範要件，予以復查決定駁回。
該局提醒，民眾交易屬房地合一所得稅課徵範圍之房地，如屬非自願離職原因出售房地，應留意是否符合相關法令規定，以正確計算及申報房地交易所得稅。
資料來源:國稅局114.12.19
▌Ｑ10：個人所得400萬以下免稅條件有哪些？
Ａ‧個人、配偶或未成年子女設有戶籍，且持有並居住該房屋連續滿6年
Ｂ‧交易前6年，房屋沒有做出租、營業或執行業務使用
Ｃ‧個人、配偶在房地交易前6年沒有使用過自住房地租稅優惠
符合上述三條件，在交易獲利金額400萬以下，及為免稅。假釋超過400萬，政府會針對超出部分課徵10%。
國稅局查核自住愈趨嚴格
會計師提醒各位讀者，請特別注意，房地合一2.0，自住的條件要符合以上3條件，並且如果你買的房子是跟工作地點、戶籍地等沒有地緣關係，也很容易被挑戰!
以下分享，除了自住的軌跡，如水電費，ETC等，現在，國稅局也會多方管道稽核，例如:函文給管委會。
最後提醒大家，不論是賺或是賠都要申報！
大家務必按照『Q4』提到的時間點30天內申報，沒有在期限內申報，會被處3,000元以上、3萬元以下的罰鍰，
假設國稅局算一算發現你其實要補繳稅，漏掉的稅額還會被處3倍以下的罰鍰！
記得，不論賺錢還是賠錢，都！要！申！報！
Q11: 裝潢發票要開嗎？ 我要賣房子，請問在房地合一稅2.0下面，有什麼需要準備的文件嗎? 裝潢費用設計公司說如果要開發票要加收5%，我可以拿收據就好了嗎?
答:請參考以下說明，根據根據《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，可扣抵的費用必須符合「非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費用」。而且必須是固定式、不可拆卸的才可以認列，跟一般民眾認知的裝潢費用，範圍會比較窄、認定比較嚴格、還需要取得統一發票，不能僅憑付款證明來認定裝潢費用的扣抵。
資料來源: LINE TODAY，Yu Poch FB，
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