財政部近日公布2024年度舊制房屋財產交易所得計算新規，新增「每坪單價門檻」並調高獲利率，對於部分適用舊制的屋主可能產生影響。
此次調整將使部分過去稅負較低的房屋，面臨更高的交易稅負，影響市場交易決策與價格走勢。
財政部於今（19）日訂定發布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，適用於計算舊制之房屋交易所得。
財政部表示，我國自105年起實施房地合一課徵所得稅新制，個人交易105年1月1日以後取得之房地屬新制課稅範圍，應以房地實際成交價格為基礎計算房地交易所得課稅；個人出售之房屋如非屬新制課稅範圍，應適用舊制，即依所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋交易所得，併入綜合所得總額辦理結算申報課稅。
財政部說明，個人出售適用舊制之房屋，應依其提示證明文件核實計算所得；其未申報房屋交易所得，或無法證明交易時之實際成交金額或原始取得成本者，113年度稽徵機關應按下列標準計算其所得額：
目錄
政策變動1. 新增「每坪單價門檻」
過去，高單價但低總價的小坪數住宅不受豪宅稅影響，新政策將使此類物件納入豪宅範疇，增加影響範圍。
考量高單價之房屋通常獲利率高，為使設算所得更趨近實際所得，113年度新增將每坪單價納入適用豪宅稅之門檻。
另外歸類屬「其他地區」之範圍廣大，考量其居住型態多為較大面積房屋，爰將其總成交金額門檻由112年度之2,000萬元調高至2,200萬元。
2024年出售舊制豪宅之認定標準
房地總成交金額或每坪單價達下列「一定金額門檻」者，應以實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之20%計算其出售房屋之所得額（標準1）：
（一）臺北市：房地總成交金額（含車位）新臺幣（下同）6,000萬元以上，或每坪單價（以不含車位房地總成交金額除以不含車位房屋所有權登記總坪數計算）120萬元以上。
（二）新北市：房地總成交金額（含車位）4,000萬元以上，或每坪單價75萬元以上。
（三）桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：房地總成交金額（含車位）3,000萬元以上，或每坪單價50萬元以上。
（四）其他地區：房地總成交金額（含車位）2,200萬元以上，或每坪單價35萬元以上。
政策變動2. 獲利率調高至20％
獲利率自109年度調整為17%，多年未再調整，為如實反映出售舊制房屋之獲利情形，113年度獲利率調高至20%，更貼近實際交易利潤。
政策變動3. 調高房屋交易所得計算比率
部分地區房屋交易所得計算標準提高，最高調升 5%。影響較大地區如新北市、桃園市、其他地區等
*詳細調整內容，請詳下方國稅局附件「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。*
如何判斷適用新制/舊制房地課稅? 2025年5月申報適用!
• 101年8月1日前取得，且無取得成本紀錄的屋主，適用高價/非高價住宅計算標準
• 101年8月1日後至105年1月1日前取得房屋的屋主，因實價登錄已上路，有取得成本資料，需按建物獲利核實課稅，影響較小。
• 105年1月1日後取得不動產的屋主，適用新制房地合一稅，不受本次新規影響。
由此可看出，在實價登錄前取得，且無取得成本紀錄的房屋較受影響，
雖然房屋總價未達豪宅標準，但可能符合豪宅稅新規「每坪單價的門檻」，將適用高價住宅計算，
因而面臨較高稅負，今年114年5月報稅時首當其衝!
出售 新/舊制房地時，成本費用認列有哪些?應檢附那些文件?
- 如上述規定，房屋出售時的成交價額，減去原始取得的成本和費用後的餘額為所得額。
- 可認列之成本費用如下，如:裝修費用(不可拆卸之裝潢)、契稅、仲介費，代書費….等等。
- 納稅義務人需提出實際成交價格和原始取得的實際成本等證明文件，經過國稅局查明確實無誤的話，應該依上面的規定核算個人的綜合所得稅。
調整舊制豪宅稅之課稅標準，如何繳稅?
出售房屋所得稅計算:
A. 成交價超過豪宅線:按實價課稅
課稅交易所得=實價中歸屬房屋收入=實價X房屋評定價值/(公告土地現值+房屋評定現值)*20%
豪宅稅標準:
- 台北市6000萬或每坪120萬元以上
- 新北市4000萬或每坪75萬元以上
- 桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、及高雄市3000萬或每坪50萬元以上
- 其他縣市2200百萬或每坪35萬元以上
B. 成交價低於豪宅線:按評定現值課稅
課稅交易所得=評定現值中歸屬房屋收入=房屋評定價值x政府給定區域比例
案例說明及計算
案例說明1-修正前後出售房屋計算
台北市一間總價5,800萬、含車位50坪的台北房屋，車位5坪，出售房屋如何判斷?
修正前，未扣除車位時
含車位50坪的台北房屋總價5,800萬，未達豪宅稅6000萬元門檻，屬非高價住宅計算。
修正後，若扣除車位買賣
雖然總價未超過6000萬元，但若扣除5坪車位買賣，房屋本體45坪，每坪單價為128.9萬，超過120萬，因而適用新標準，屬於高價住宅計算。
案例說明2-高價住宅計算
王小姐去年交易台北市適用舊制的中古屋，成交總價8,000萬元，已超過台北市豪宅門檻6,000萬元，屬於豪宅交易，此案房屋現值1,280萬元，土地現值1,920萬元，房地現值合計3,200萬元，其中房屋占比為40％。
高價住宅計算公式:實際房地總成交金額*出售時房地比*20%
房地比計算=房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)
計算所得時，先算出房屋部分成交價，即8,000萬元*40％=3,200萬元，再乘以獲利率20％，推算這樁交易案賺了640萬元，王小姐今年5月報稅時，應將640萬元納入所得申報。
案例說明3-非高價住宅計算
台中市成交總價2,500萬元，房屋評定現值200萬，西區稅率32%。(原區域比率為28%)
非高價住宅計算公式:房屋評定現值*財產交易所得標準
計算所得時，即200萬元*32％=64萬元，納入所得申報。
個人綜所稅試算:(64萬元*12%)-41,300=35,500元(原200萬*28%*5%=2萬8千元)
案例說明4-照實申報計算
假設房屋成交價3,100萬，成本2,800萬，費用100萬，房地比1/3。
照實申報計算公式:(成交價-成本-相關費用)*房地比
個人綜所稅試算:(3,100萬-2,800萬-100萬)*1/3=66.7萬。
案例說明4-舊制豪宅稅修正前後計算的差異？
假設小花在文山區有一間105年1月1日以前取得的房子，無法出示當初取得價格，出售成交價格5500萬，房屋單價150萬，房屋評定現值約200萬，土地公告現值約1000萬。
修正前
- 因為出售價格在6000萬以內，那麼計算式就會是非高價住宅：房屋評定現值X45%
- 所以就會是 200萬X45% = 90萬 的財產交易所得稅，併入綜合所得稅後再依照個人所得級距來課稅。
修正後
- 雖然出售總價在6000萬以內，但因為出售單坪價超過120萬以上，那麼計算式就會是高價住宅：出售價格X(房屋評定現值/[房屋評定現值+土地公告現值])X20%
- 所以就會是 5500萬X(200萬/[200萬+1000萬])X20% = 183.33萬 的財產交易所得稅，併入綜合所得稅後再依照個人所得級距來課稅。
綜所稅差異:(183萬-90萬)X40%=37.2萬! (預估最多數)
新政策對市場影響與分析
1.打擊短期投機行為
將單價納入標準後，小坪數高單價住宅將難以逃避豪宅稅，預期將降低短期炒作行為，
- 此次新規將影響北市精華區的小坪數高單價住宅，這類物件雖然總價較低，但單價容易超過120萬元/坪，將面臨較高稅負。
小坪數高單價住宅如挑高店面、學區宅、具都更題材的老舊公寓、夾層增建、大套房掛車位、大陽台、公設比高的飯店式管理社區等高單價住宅，
- 若前述這些類型產品位在台中市，代表即便總價未達3,000萬元，但若不含車位的建坪單價超過「50萬元」，仍須比照高價住宅的計稅標準，這將直接衝擊「都會區內的高單價小宅市場」/都更宅。
2.自住買方的挑戰與機會
- 若購屋需求屬於高單價小宅，則需考量新規帶來的額外稅負。
- 隨著投機行為減少，市場上可能出現更多理性價格，更多購屋機會。
- 將轉向長期收益型標的，如租賃市場或低單價物件。
3.房市分化趨勢加劇
- 由於新規門檻依地區不同，預期未來房市將出現明顯分化現象。
此外，市場上低首付建案日漸增多，與舊制豪宅稅新規政策的實施形成鮮明對比，反映出台灣房市結構的變化。
這顯示出台灣經濟與房市的M型化發展：資產豐厚的族群擁有多房，而許多人因高額頭期款無法進場。
低首付方案降低了購屋門檻，吸引首次購屋者，而豪宅稅政策則可能抑制高端市場需求，特別是對於高總價與高單價物件。
總體而言，新制豪宅稅的調整旨在使設算所得更趨近實際，防止高價小坪數房屋因總價不高而被低估獲利 。