央行昨（19）日決定升準不升息、祭出第7波選擇性信用管制，擴大房市管制措施在出拳力道堪稱史上最重，央行第六波信用管制推出後，國內房市尚未降溫，因此，央行此次會議再祭出房市管控手段，即延續第二季決策基調，實施第七波信用管制；除了信用管制，不排除搭配調升存款準備率來應對市況。

不僅首次針對有房子、沒房貸族群納管，究竟打房重點有哪些？哪些族群有影響？房價真的會跌嗎？

另外，針對如何因應央行第7波信用管制後，房屋貸款策略，可詳萬集文章 個人及企業貸款策略

如何因應個人及企業貸款策略

現金為個人及企業生存的命脈，作為公司負責人及個人的雙重身分的企業主，更應該培養自身信用與企業的信用紀錄，請詳此篇分析。

央行「第七波打房」重點有哪些？

一、 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。

二、 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。

三、 公司法人購置住宅貸款由4成降為3成。

四、 自然人購置高價住宅貸款由4成降為3成。

五、 第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。

六、 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

七、存款準備率調升0.25% (10月1日實施)

央行「第七波打炒房」政策修正前後比較

一些貸款項目經修正後，貸款最高成數都下降，且都無寬限期，部分維持不變，

1、法人、自然人購屋修正前，貸款最高為4成，修正後皆降為3成

2、自然人第2戶以上購屋，修正前貸款特定地區6成，修正後改為全國地區貸款成數降為5成

3、餘屋貸款也從原本4成，修正後降為3成

央行打炒房的5大措施及影響

措施	影響
◆調升存準率1碼	–>不動產貸款更不易、資金成本增加，讓銀行放貸更嚴謹
◆新增自然人名下有房者，第1戶購屋貸款無寬限期	–>打擊投機炒作，但換屋恐需「先賣後買」，銀彈不足換屋計畫生變
◆自然人第2戶購屋貸款最高成數降為5成，並擴大實施至全國。	–>非首購與非自住的投機炒作行為受衝擊
◆公司法人購屋貸款、自然人豪宅貸款、第3戶(含)以上，貸款最高成數降為3成	–>減緩不動產貸款數量的膨脹速度
◆餘屋貸款最高成數降為3成	–>嚴格管控建商透過餘屋貸款養地(房)套利，小建商恐淡出市場

央行信用管制比較表

個人、夫妻、繼承等房貸資格重點整理

補充:繼承族，繼承長輩遺產，而且還只有部分持分而已，算屬於名下有1戶，被央行打成非首購，沒有寬限期。

房貸「萬年寬限期」恐絕跡

多數人都是靠房貸來買房，但央行這一次祭出的第七波房市管制措施，嚴厲取消寬限期，不只要打擊短期炒作戶，國銀高層更指出，過去在各銀行之間屢見不鮮的「萬年寬限期」，也將面臨絕跡。

何謂萬年寬限期？

簡單來說，就是就是透過轉貸的方式，讓寬限期一延再延，

過去不少人會在A銀行辦理房貸，等三年寬限期一到，再轉到B銀行爭取三年，如果在寬限期內賣掉房子，等於完成無「本」生意，不需要付到任何本金，也因此出現不少邊自住邊投資的心態。

而這一波，央行打炒房新制啟動首波重災戶，將是年底前準備交屋的7.6萬戶，根據內政部最新資料，今年前七月全國住宅類使照核發量，以台中市超過1.4萬戶為大宗，而桃園、新北則入列前三，儘管這次政策並未衝擊到首購族，但就怕新青安優惠房貸仍是一大漏洞。

房產趨勢專家李同榮表示，「四種政策都在限縮他的貸款跟寬限期，但是就沒有辦法限縮，新青安的五年寬限期，這個才是真正房市之亂的根源，投資客都提早入場，他的成本比較低，大咖的投資客根本就無動於衷，所以你要真正打到他心痛、虧損，最起碼房價要跌2成。」

雖然這波房市甩尾，確實對市場會起到降溫作用，但如何有效斬草除根，實現居住正義，防堵政策勢必得層層把關。

補充:實務問答

Q: 第一間使用理財型房貸(第一間沒貸款設定理財型房貸)，購買第二間貸七成(有寬限期)，請問寬限期到後接下來要如何操作?

A:第二間是購置，可8成無寬限期，但是寬限期現在是看財產清單

所謂「自然人名下房貸戶數的認定方式」，為金融機構向聯徵中心辦理歸戶查詢，自然人名下以房屋，包括建物權狀未含「住」字樣者為抵押的擔保放款，且資金用途代號為購置不動產 （房貸）或經金融機構確認其貸款資金的實際用途屬購置不動產。

會計師特別提醒，包含名下有辦公室，工廠也算是自有房屋。會影響到貸款的寬限期及貸款成數。

房貸不足「信貸補」被查獲恐被追回

信貸隨著年齡增加，利率會越低，30歲以下的小資族借信貸，利率最高超過8％；60歲以上男性利率條件最好，為5.33％。不過專家提醒，信用貸款是消費性貸款，可以用來補足裝潢或資金周轉，若投入房市被查獲，恐怕會被追回。

房價太高吃不消，想靠房貸來緩解，但偏偏央行打出第七波「房市管制措施」，部分購屋族需要準備的現金變多，手頭太緊，選擇信貸補缺口。

不過信貸屬於消費性貸款，跟購屋的自住貸款目的不同，因此信貸的資金不應投入房市，央行更特別強調，另以其他名目額外增加貸款金額不被允許，若違規被查獲，貸款恐怕會被追回。

房屋趨勢中心執行長：「但是這筆錢其實可以去緩衝，包括如果你後續一些裝潢款，或者因為需要買家電，或者是因為貸款壓力過大，可能需要一些資金周轉，這樣的用途就符合信貸主要目的。」

購屋房貸常見Q&A

寬限期是什麼？

A：所謂的房貸寬限期，即是在申請房屋貸款時，可以選擇在一定期限內「寬限」還款金額，意即此段時間內只需先償還利息，等到寬限期結束後，再平均攤還本金與利息，也就是「還息不還本」。

寬限期對想要買房，卻擔心購屋後須負擔裝修費用或扶養孩子等事宜的人來說，可在身上無充裕現金之時，減輕些許壓力。

寬限期「第一戶取消」會怎樣？

A：央行除了貸款成數減碼，且第二戶購屋貸款限縮由六都擴及全國，央行也釋出新招，連自然人名下有房，但向銀行申貸第一戶購屋貸款，也限制不得享寬限期，這意味著若貸款1000萬，房貸利率2.2%，每月要還款金額將高達3.8萬元，比名下無房的首購族（寬限期內每月只要還1.83萬元）還要多2萬。

「新青安寬限期」會受影響嗎？

A:住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨徐佳馨指出，新青安政策有五年寬限期，現在看政策檢討與否，但檢討不溯及既往，如果現在送件的人就不會有問題。

央行打房力道「史上最重」、取消「名下有房者」寬限期背後問題是？

A：央行總裁擔心房市會一直上去，這樣的心態和日本房地產泡沫、美國次貸風暴如出一徹，提醒大家要小心。

要給投資客、炒房客一個 lesson（教訓），「不要以為很容易貸款，要貸多少有多少」。

雖說是針對投資客、炒房客，但相關措施還是讓房仲市場直言，央行通殺，房市提前過年。

央行打房打到哪些族群？

A：換屋族、多屋族、繼承族、建商、有房首購族

將自然人名下有房屋的再購者重新定義，「換屋、多房、建商，就連繼承家產的首購族都無一倖免。」

第一是換屋族，想換都很難換；第二是繼承族，繼承長輩遺產，而且還只有部分持分而已，算屬於名下有1戶，被央行打成非首購，沒有寬限期；第三是類首購，類首購以北漂族居多，這種人最慘，他們在南部老家有房，但在台北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款又沒有寬限期。

換屋 繼承 北漂 三族群通殺

央行重新定義「首購族」，也就是名下有房產不可有寬限期，是「如果有人已有3至4間房，現在買房要借錢還要寬限期，也是不公平。」

徐佳馨也直呼，「建商最倒楣！」如果有客戶現在要交屋，但剛好遇到央行祭出第七波選擇性信用管制，「貸款下不來，即將交屋的案子受到影響，就會夾殺到建商。

市場普遍反映，央行重手打房，準備換屋或因應需求持有兩屋的民眾大喊倒楣。房仲業者表示，像是不少剛生小孩的家庭準備小換大，就會面臨資金無法寬限以及頭期款增加的命運；老屋換新的民眾也受到影響。另外像是夫妻共同持有房屋者，子女因應父母老邁買房安頓的，都受到魚池之殃。

業者指出，若要避開限制，換屋族就得先將原來的房子賣掉，清償貸款後才能再去買下一間，無法如過去採取先買再賣的方式，變相增加換屋期間的額外負擔，更多人可能得賣屋後先租屋才能再買屋。

楊金龍承認，有理事在會上提醒會有抱怨，不過央行「Just do it 做下去」，先實施觀察一段時間再說，「政策沒有完美（perfect），不可能每個人都滿意」，透露也許在適當時候可以做一些排除條款。

央行加重打房，房屋貸款又更難了？

影響最深的換屋族，在銀行緊縮放款的情形、不動產融資等條件不理想，換屋族若名下還有房，買新屋便無法享有寬限期，必須「先賣後買」，衝擊換屋計畫，若以疼痛等級區分，買成屋屬於短痛、預售市場就是長痛。

「存準率調升主要讓銀行貸放更嚴謹，不認為加重限貸令。」楊金龍解釋，其實銀行有足夠資金 ，只要把炒作資源挪到需要的人就可以，調整存準率的目的是希望讓銀行放貸更謹慎，也不會影響民眾首購需求，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅以及企業建構自用廠辦等所需資金。

換屋族如何避免第2戶貸款成數為5成?

所謂「自然人名下房貸戶數的認定方式」，為金融機構向聯徵中心辦理歸戶查詢，自然人名下以房屋，包括建物權狀未含「住」字樣者為抵押的擔保放款，且資金用途代號為購置不動產 （房貸）或經金融機構確認其貸款資金的實際用途屬購置不動產。

1.換屋族，若屬於「先買後賣」

因可切結撥款1年內將舊屋賣掉，所以買第2戶的貸款不會被限制只剩5成，但要留意房貸減降令之下，貸款利率、成數會因個人財力與銀行而異。

2.夫妻房屋登記及貸款人分開

假設夫妻房屋登記在太太名下，且房貸借款人也是太太，那麼要購買第2屋時，所有權登記在太太名下，但借款人是先生，就不受第2戶限貸影響；

不過，這邊要留意，假設先生財務資歷不優，也未必能取得好的貸款條件。

換屋族針對央行第七波打炒房，還是要特別留意「2年重購退稅」的問題，因為土增稅重購退稅的所有權人「均必須為本人」，房地合一稅的重購退稅及舊制則皆為「本人或配偶」即可。

相較夫妻買第2戶較有貸款調配空間，單身族若非要買第2戶，就得紮紮實實按照第2戶最高貸款5成去購屋，現金自備款也必須準備更多了。

央行加重打房對後續房市有哪些影響？

徐佳馨指出，除了近期交屋的民眾恐將無法順利交屋，同時房地產市場將在第4季進入嚴格考驗，價量也會出現修正。

「量一定會縮。」徐佳馨指出，今年剩下四個月，房市量恐因央行打房政策腰斬，但價的部分修正幅度預估不大，因為實登反應不會那麼快，有些屋主覺得「沒有成交沒有傷害」寧可不賣，將痛苦時間拖的很長。

對建商端來說，修正幅度不大，先前次貸風暴一度修正兩成，但在我國，如果修正兩成，那銀行就會受不了，「比較有可能的修正幅度，短期5到10％，打到15％就是底部。」

在央行針對房市的第七波選擇性信用管制措施下，營建股今（20）開盤指數重挫，其中，欣巴巴（9906）、三地開發（1438）、新美齊（2442）、京城（2524）、達麗（6177）等13檔皆亮燈跌停。

113.09.20 YAHOO股市、台視新聞網、三立新聞、YAHOO新聞