稅務法規, 土地增值稅, 地價稅, 平均地權條例, 房屋稅, 自用住宅用地

113年7月1日起囤房稅2.0 開始實施最高稅率4.8%,自住戶籍應於114年3月22日前遷入,114年開始課稅(113.07月更新)

正式通過財政部「房屋稅差別稅率2.0」,把原先囤房稅以縣市各別歸戶,改為全國歸戶。

現行我國住宅房屋分為「非自住」與「自住」型態。

種類適用條件房屋稅率
自住住宅本人、配偶及未成年子女設立戶籍於三戶房屋內,皆認定為自住用途1.2%
非自住住宅第四戶以上或不屬於自住用途的住宅,才符合俗稱的「囤房」
由地方政府自行訂定房屋稅率
1.5%至3.6%
財政部/圖

囤房稅2.0內容為何?修法前後差異?

為減輕單一自住房屋稅負、鼓勵房屋有效利用及合理化房屋稅負目標,財政部參酌現行地方政府實施差別稅率之成效,規劃房屋稅差別稅率2.0方案,重點如下:

一、就房屋所有人(含自然人或非自然人)之住家用房屋進行全國歸戶

二、針對持有多戶且未作有效使用者,調高其法定稅率上、下限稅率為2%~4.8%,且要求各地方政府均應在該範圍內訂定差別稅率,並採全數累進(超過一定戶數全部戶數適用較高稅率而非分別適用各級距稅率)課徵。

三、為鼓勵自住、房屋釋出至租賃市場及兼顧繼承非自願共有或空置情形,酌降全國單一自住房屋之稅率為1%

四、出租且申報租賃所得達租金標準或繼承取得共有之住家用房屋法定稅率上、下限為1.5~2.4%

五、建商餘屋持有年限在2年以內者,法定稅率調整為2%~3.6%

囤房稅2.0修正重點

重點1. 調高非自住住家用稅率,提高多屋持有成本:

非自住住家用房屋改按全國歸戶」及調高其法定稅率為2%~4.8%,且各地方政府都必須按納稅義務人全國總持有戶數訂定差別稅率,並採「全數累進」方式課徵(超過一定戶數全部適用較高稅率,非分別適用各級距稅率)

*例如:2戶以內3.2%、3-4戶3.8%、5-6戶4.2%、7戶以上4.8%,小財如有5戶房屋,則這5戶都會按4.2%課稅。

財政部/圖

舉例說明:小財在臺北市、臺中市及宜蘭縣分別持有2戶、2戶、1戶非自住住家用房屋。

  • 修法前:按小財在各縣市轄內持有的戶數(縣市歸戶),依當地差別稅率(1.5%-3.6%)核算房屋稅。臺北市2戶均2.4%、臺中市2戶均2.4%、宜蘭縣1戶1.5%。
  • 修法後:改按小財在全國持有的總戶數(全國歸戶),依所訂差別稅率核算房屋稅。以財政部公告基準假設,臺北市2戶均按5戶適用4.2%、臺中市2戶均按5戶適用4.2%、宜蘭縣1戶按5戶適用3.8%,均提高稅負。
財政部/圖

重點2. 出租申報所得減稅,特定住家房屋適用較輕稅率

建商的部分,兩年內適用稅率2%至3.6%,之後即回歸一般上限4.8%;至於出租房屋稅率則為1.5%至2.4%。

明年113年7月1日開始實施、後年114年課稅。

財政部/圖

舉例說明:小財在全國持有10戶房屋,其中3戶供自住使用、7戶空置。

  • 修法前:自住3戶適用稅率1.2%,空置7戶適用稅率1.5%-3.6%。
  • 修法後自住3戶維持稅率1.2%,7戶適用2%-4.8%;如果小財將原空置轉出租房屋3戶,其中1戶作公益出租人出租使用稅率1.2%,另2戶(達租金標準)適用稅率調降為1.5%-2.4%。
財政部/圖

重點3. 繼承非自願共有減稅

繼承取得非自願共有房屋,適用較低稅率1.5%-2.4%。

財政部/圖

舉例說明:小財持有6戶因繼承取得共有的非自住住家用房屋,均坐落於修法前實施差別稅率但未排除繼承取得共有房屋的縣市。

  • 修法前:6戶房屋適用稅率為1.5%-3.6%。
  • 修法後6戶房屋適用稅率調降為1.5%-2.4%。
財政部/圖

重點4. 鼓勵建商加速出售:

建商興建待銷售房屋在合理銷售期間2年以內,稅率調整為2%-3.6%。

財政部/圖

舉例說明:建商甲公司持有10戶待銷售住家用房屋,均坐落在未實施差別稅率的縣市,其中4戶持有年限2年以內,餘6戶持有年限超過2年。

  • 修法前:10戶餘屋均按稅率1.5%課稅。
  • 修法後10戶餘屋最低適用2%,其中4戶持有年限2年以內最高適用3.6%,6戶超過2年最高適用4.8%。[銷售期2年一過,建商如果降價出售釋出餘屋,就不需負擔高額稅負。]
財政部/圖

重點5. 全國單一自住減稅:

  • 全國單一自住房屋,稅率從1.2%調降至1%。
  • 本人、配偶及未成年子女在全國僅持有一戶房屋,供自住且房屋現值在一定金額以下,稅率調降至1%。
財政部/圖

舉例說明:小財在全國僅持有1戶自住房屋,且房屋現值在一定金額以下。

  • 修法前:適用自住稅率1.2%。
  • 修法後適用全國單一自住稅率1%。[小財如果在全國持有2-3戶自住房屋,則修法前、後適用稅率維持不變,均為1.2%。]
財政部/圖

補充重點:自住房屋尚未辦竣戶籍登記,最遲須於114年3月22日前遷入

如果自住房屋尚未辦竣戶籍登記,最遲須於114年期房屋稅開徵40日(即114年3月22日,適逢假日,順延至同年月24日)以前遷入戶籍並提出申報,且符合自住條件,就可以適用自住住家用稅率;如果房屋使用情形已變更為自住使用,也請於上開期限內提出申報。未於期限內提出申報者,將自申報之次期開始適用。

囤房稅2.0修法後,也新增以下規定:

(1)納稅義務人:以每年2月最後一天(2/28或2/29)的房屋所有權人為納稅義務人。例如2025年5月需繳納的房屋稅,須由2025年2月28日的所有權人負擔。

(2)使用情形變更期限:如房屋使用情形有變更(例如:非自住變更為自住),最遲應於每年的3月22日前提出申請。逾期提出只能次期開始適用變更後的稅率。

財政部/圖

重點6 .房屋稅改按「年」計徵,訂定納稅基準日

修正房屋稅改按年計徵,以每年2月末日為納稅義務基準日,明定每年5月1日起至5月31日止徵收,課稅所屬期間為上一年7月1日起至當年6月30日止。而3月1日至6月30日新建、增建或改建房屋,該期間房屋稅併入次期課徵

若房屋使用情形有變更,納稅義務人應於每期房屋稅開徵40日(即3月22日)前向當地主管稽徵機關申報;使用情形變更致稅額減少,如逾期申報,自次期開始適用;致稅額增加,自變更次期開始適用。

張智揚表示,現行房屋稅為每年5月1日開徵前一年度7月1日至6月30日之房屋稅,採按「月」計徵,有使用情形變更或移轉所有權時,計徵上較繁瑣,本次修法比照地價稅改「按年」計徵並訂定納稅基準日(地價稅之基準日為8月31日),每年2月末日當日房屋登記之所有權人即為納稅義務人,應負責繳納房屋稅。

財政部/圖

重點7. 私有房屋現值10萬元以下免稅以3戶為限

為避免房屋持有人故意將房屋切割成小坪數,形成租稅漏洞,住家房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅之適用對象,以自然人持有全國3戶為限,即排除法人持有者之適用。

自然人持有現值在10萬元以下之住家房屋於全國合計超過3戶時,應於每年房屋稅開徵40日前,向當地主管稽徵機關申報擇定適用。

  • 地價稅之微額免稅之規定係以稅額為準,每戶稅額100元以下免稅,
  • 房屋稅以稅基 – 評定現值為準,每戶10萬元以下免稅,持有超過3戶以上現值在10萬元以下之屋主,可擇取最有利之節稅房屋適用。
財政部/圖

重點8. 自住3戶公益出租人社會住宅稅率維持1.2%

自住3戶公益出租人社會住宅(包租代管)維持稅率1.2%。

房屋稅2.0修正自住3戶要件,所有人或使用權人本人、配偶或直系親屬除了實際居住使用外,須於該屋「辦竣戶籍登記」(與地價稅自住要件趨於一致)。

財政部/圖

囤房稅2.0方案,112.12.19三讀通過,預計113年開始施行

各縣市非自住房屋稅率

中央通訊社/圖

補充新聞:房地合一2.0型建商喊「彈盡糧絕」

自2016年實施「房地合一1.0」對不動產買賣交易採取實價課稅制度,2021年再推出「房地合一2.0」,但對於開發商而言,2.0與1.0之間並沒有明確規範的課稅基準,有業者補稅金就補了6千萬元,還為此變賣資產,台中中小型建商哀嚎:真的是「彈盡糧絕」。

面對營建業移轉的房地合一稅2.0制度,財政部日前發文表示,「應考量不動產興建必有投入之成本、費用,並應依職權進行調查,合理審酌行業特性、交易事實及實務情形。」財政部也承諾,將建立「各局一致性處理原則」,將儘速整合各局作業程序,研訂一致性查核作業原則。

據公會調查,有超過6成的會員被查稅,中部地區被國稅局認列建設業利潤率35%以上的比例不在少數,造成中小型建商須靠變賣資產來繳稅,真的可說是「彈盡糧絕,無以為繼。」

台灣營建業除面臨成本增加、缺工缺料等,未來還將面臨綠建築、2050年淨零排碳以及碳權問題,綠色風暴下,成本不減反增,每一條都是現在業者須面臨的難題。

[ETtoday 房產雲 112.12.26]

常見問題

Q1:囤房稅2.0對哪些人衝擊最大?

若「囤房稅2.0」上路,囤房大戶將首當其衝。

由於新制是全國歸戶,等於是全國合併計算,不同縣市合計只要超過3戶都將被課囤房稅,且依差別稅率課徵囤房稅,持有戶數愈高,適用稅率愈高。

對於有餘屋的建商也將受到衝擊,尤其是餘屋量大的建商,將負擔更高的囤房稅。

不動產業者表示,調高的囤房稅稅率,建商有可能將持有成本轉嫁至房價上,但在目前買氣低迷的房市氛圍下,高房價勢必更難銷售,建商為避免被課徵更高的囤房稅,後續是否會出現降價加速餘屋銷售,值得觀察。

Q2:新版囤房稅會不會造成房屋租金上漲?

新版囤房稅不但全國歸戶一併計算,且稅率大幅拉高,使屋主資金壓力可能會轉向它處,尤其房租可能率先反應。

對此,財政部長莊翠雲表示,房屋若有出租情況,所適用的稅率是1.5%到2.4%,比現行稅率更低,承租人若符合租屋補貼者,出租人的房屋稅就比照自用維持1.2%,鼓勵房東釋出空屋,讓需要承租的人可以使用,並不會轉嫁到租金上。

不過根據房產專家透露,國內大部分的房東出租房屋並未報稅,囤房稅稅率拉高仍會增加房東的持有成本,還是有機會將成本轉嫁到房租上。

Q3:房地產業界對新版囤房稅的反應

針對政府擬祭出囤房稅改採全國歸戶修法,且非自住稅率最高達4.8%,對此中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全抨擊,政府為了選舉,不動產政策已經走火入魔了,並強調「建商是生產者、不是炒房客」。

楊玉全分析,政府若將囤房稅改採全國歸戶的「戶數」來下重手,對於不是出於購買、並沒有囤房動機者,一定會傷及無辜。例如因都更危老或其他合建分回、債權人承受擔保品、起造人生產等情形,只因為「戶數」因而增加,就毫無例外的課徵囤房稅懲罰,這就是亂課。

楊玉全強調,特別是「起造人」是投入勞力資本、配合政府都更危老政策,生產新屋的供應者,蓋出來的新屋是生產、製造出來的「待售商品」,竟列為等同投資客購屋囤積居奇的囤房稅課徵對象,在市場房屋已經難賣的困境下,全國建商以及從業員工,強烈質疑政府政策,強調「建商是生產者、不是炒房客」,為什麼要把建商也當成炒房客?

行政院國稅局工商時報 112.07.06 ETtoday財經新聞 112.12.19 中央通訊社 112.12.22

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