112年度出售舊制房屋之財產交易所得規定 豪宅稅新舊制差異(附影片說明)

112年度出售舊制房屋之財產交易所得規定

出售舊制房地:舊制土地免納所得稅

所得稅法第4條: 個人及營利事業出售土地(限舊制土地)，免納所得稅

根據所得稅法第4條: 1.下列各種所得，免納所得稅：……….十六、個人及營利事業出售土地，或個人出售家庭日常使用之衣物、家具，或營利事業依政府規定為儲備戰備物資而處理之財產，其交易之所得。…..

• 境內個人:免納最高40%綜合所得稅

• 境內公司:免納20%營利事業所得稅

出售舊制房屋之財產交易所得計算規定:

1.核實認定:出價/繼承或贈與 取得

(1)出價取得：以交易時的成交價額，減去原來取得時的成本及必要費用，由稽徵機關核實認定。

(2)繼承或贈與取得：以交易時的成交價額減去繼承時或受贈時據以課徵遺產稅或贈與稅之房屋評定標準價格。

(財政部102.11.14台財稅字第10200157200號令)

2.未能提示證明文件且稽徵機關未能查得:高價房屋/依財產交易所得標準 核定

(1) 高價房屋之核定(成交價超過豪宅標準:按實價課稅)

稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之17%計算其出售房屋之所得額：

課稅交易所得=實價中歸屬房屋收入=實價X房屋評定價值/(公告土地現值+房屋評定現值)*17%

各縣市課豪宅稅標準:

• 台北市: 6,000萬元
• 新北調: 4,000萬元
• 桃園、台中、台南、高雄和新竹: 3,000萬元
• 其他地區: 2,000萬元

(2)依財政部頒訂財產交易所得標準核定(成交價低於豪宅標準:按評定現值課稅)

課稅交易所得=評定現值中歸屬房屋收入=房屋評定價值x政府給定區域比例

112年度個人出售房屋之設算財產交易所得計算規定

豪宅稅(高價房屋) 新制 VS 舊制比較

非屬豪宅，112年個人出售房屋，財產交易所得標準核定 新制 VS 舊制比較

舉例說明:112年度修正豪宅稅，出售舊制房屋標準，下修到6,000萬

A先生於2013年12月以2,000萬元在桃園購入房子，之後2023年10月以3,000萬元出售，出售時房屋現值400萬元、土地現值600萬元。

舊制調整前 核實/設算課稅差異:

•如果A先生採核實課稅，則價差1,000萬元中，由於土地增值部分不必繳稅，計算房地現值比例（即房屋現值占房地總現值的比重）4成後，400萬元應納入所得稅申報，如依2024年課稅級距將落在30％到40％的等級，換算約要支付120萬元到160萬元稅金。

•但A先生若主張已不記得當初取得房子的成本，使用設算課稅，在財政部調整豪宅標準前，A先生售房利益是採房屋評定現值、依各縣市設算百分比（桃園為28％）計算，即112萬元，綜所稅級距可能落在12%至20％區間。在此情形下，A先生出售房屋賺了1,000萬元，支付的稅金僅約13萬元至22萬元。

以前述A先生的例子，在財政部調整後屬於高價宅，

• 使用設算課稅時，改以實際房地總成交金額（3,000萬元），按出售時房屋、土地評定現值比例（4成）計算歸屬房屋收入為1,200萬元，再以純益率17％計算出售所得為204萬元。

A先生申報個人綜所稅若加入204萬元售屋所得，稅率可能介於20％至40％，即A先生賣屋支出的稅金約40.8萬元至81.6萬元，相較核實課稅還是省很大，但至少比一般宅依現值計稅增加近倍的稅金。

Q:如何享用重購自用住宅扣抵稅額

•重購自用住宅除了土地部分可退土地增值稅以外，房屋的部分也有扣抵綜合所得稅額的優惠。

•須同時符合下列條件:

1)出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記的。

2)納稅義務人出售或重購之房屋均須為自用住宅(出售及重購年度須有納稅義務人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記)。

3)納稅義務人出售自用住宅房屋已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。

4)於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購者，先購後售者也適用。

5)重購自用住宅的房屋其價額超過原出售價額者。

•房地合一自住認定

1、本人、配偶或未成年子女設籍居住

2、房屋沒有做出租、營業或執行業務使用

•扣抵限額

1、以納稅義務人出售自用住宅年度，因增列該筆財產交易所得後所增加的綜合所得稅額為限。但原財產交易所得已依規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。

2、計算公式：

1）出售年度的應納稅額（包括出售自用住宅房屋之財產交易所得）。
2）出售年度的應納稅額（不包括出售自用住宅房屋之財產交易所得）。
3） （A）－（B）＝重購自用住宅之房屋可扣抵或退還稅額

•應檢附的證件

1、戶口名簿影本。

2、房屋所有權狀影本。

3、重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本；或向地政機關辦理移轉登記買入、賣出之契約文件影本。（以2次登記日計算，相距期間應為2年內）。委建房屋如無法取得地政機關移轉登記之契約文件影本，應以委建契約、建築執照及使用執照影本代替，並以建物總登記所屬年度，視為重購自用住宅完成移轉登記年度。

•其他相關規定

1、納稅義務人出售自用住宅房屋，於2年內重購樓房乙棟，其中第1層出租或供營業使用，第2、3層供自用住宅使用，如該2、3層之房屋價款超過原出售自用住宅價款者，仍可以適用重購抵稅。
2、納稅義務人出售自用住宅的房屋後，以自建方式取得自用住宅之房屋，得適用本項之規定。
3、納稅義務人及其配偶分別出售自用住宅2棟，並於2年內重購自用住宅1棟以上，重購房屋總價超過出售房屋總價額者，原出售自用住宅所繳納之綜合所得稅額，可適用重購自用住宅扣抵稅額。
4、納稅義務人以本人或其配偶名義出售自用住宅之房屋，而另以其配偶或本人名義重購者，仍得適用重購自用住宅扣抵稅額之規定。
5、申請扣抵或退還之綜合所得稅額，係指出售該年度（以所有權完成移轉登記日所屬年度為準）綜合所得稅確定時，因增列該財產交易所得後所增加之綜合所得稅額。
6、申請扣抵或退還年度，先售後購者，為重購之所有權移轉登記年度；先購後售，為出售之所有權移轉登記年度。

資料來源: 國稅局、財政部賦稅署