房地合一稅, 房屋稅, 所得稅, 營利所得, 稅務法規

獨資、合夥資本主,其房地所得,改由獨資資本主或合夥組織合夥人,依個人房地合一稅2.0規定申報及課徵所得稅,不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額

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房地合一2.0版7月上路,為打擊炒房,政府大範圍圈住投資客也加重課稅,盤點財政部共祭出四大變革,包括短期套利者課稅加嚴、法人比照個人課稅、強化反避稅機制,並將預售屋、特定股權交易納入適用;另為配合房地合一稅2.0上路,於同年6月30日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」,以利徵納雙方遵循。

  • 其中,預售屋所得現行是併入隔年5月綜所稅報繳,稅率5%至40%。
  • 2.0版將比照房地,於交易日次日起算30日內申報繳納,且出售有獲利幾乎就得課35%、45%重稅;財政部目前規劃以「契約日」判定預售屋交易日,若買賣合約在7月1日後才簽定則適用2.0版。

今年7月起,房地合一將從1.0升級至2.0,在既有架構下,增加課徵對象、加大重稅威力,並一次補強1.0版存在的避稅漏洞,彙整主要有的變革。

財政部/圖

一、 營利事業依持有期間按差別稅率課稅

  1. 房地合一1.0版:僅針對持有「1年內」出售的案件課徵45%重稅,持有「1年以上未滿2年」出售案件課35%
  2. 升級2.0版後:持有「2年內」出售均課45%,持有「2年以上未滿5年」則課35%,期間拉長

房地合一取得日及交易日區分時間軸

二、境內外個人及企業一律適用同樣稅率標準

  1. 1.0版:境內個人受短期持有重稅限制,境內企業適用稅率卻一律20%,產生可藉由成立公司規避重稅空間
  2. 2.0版:將以統一稅率標準來防堵

三、擴大房地交易適用範圍,課徵對象擴及預售屋、特定股權交易

財政部/圖

炒房行為經常涉及預售屋買賣,藉由成立未上市櫃公司持有不動產,再以交易公司股權方式間接移轉不動產,成為避稅漏洞之一,因此2.0版將其一併納入課徵。

其中,所謂特定股權交易,指的是交易未上市櫃、興櫃股票或出資額時,交易額度超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成情形。

四、土地漲價總數額設上限

為強化反避稅機制,訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,避免有心人士刻意拉高可減除項目來降低稅負,並明訂未能提供費用證明文件案件,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬元。

五、不受2.0版修法影響,個人及營利事業,即使5年內出售可僅適用20%稅率

1.修正獨資、合夥組織營利事業課稅方式

財政部/圖

2.下列各項不受修法影響:
(一) 維持20%稅率者

1. 個人及營利事業非自願因素交易持有期間在5年以下之房地。
2.個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後,持有期間在5年內之交易。
3.個人及營利事業 建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。
4.營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者,其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。

(二) 維持10%稅率者

 1.自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)

六、2.0版交易日的認定

近日將發布新版「房地合一課徵所得稅申報作業要點」來規範,內容大致與1.0版相同,但增訂預售屋、特定股權認定標準。

  1. 規劃預售屋交易日將以買賣雙方訂定合約日為準,而非換約日。
  2. 特定股權則以交割日或買賣契約簽訂日為準。

七、舉例說明

總機構在我國境內之營利事業除自行興建房屋完成後首次移轉房地,該房地交易所得課稅方式與本次修法之前(下稱房地合一稅1.0)相同外,自110年7月1日起交易其於105年1月1日以後取得之房屋、土地,應按房地合一稅2.0規定計算房地交易損益,並依持有期間適用差別稅率分開計算稅額,合併報繳,舉例說明如下:

八、不動產傳承方向

安永稅務/圖

資料來源:財政部臺北國稅局中央通訊社安永稅務服務

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