房地合一2.0版7月上路，為打擊炒房，政府大範圍圈住投資客也加重課稅，盤點財政部共祭出四大變革，包括短期套利者課稅加嚴、法人比照個人課稅、強化反避稅機制，並將預售屋、特定股權交易納入適用；另為配合房地合一稅2.0上路，於同年6月30日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，以利徵納雙方遵循。
- 其中，預售屋所得現行是併入隔年5月綜所稅報繳，稅率5%至40%。
- 2.0版將比照房地，於交易日次日起算30日內申報繳納，且出售有獲利幾乎就得課35%、45%重稅；財政部目前規劃以「契約日」判定預售屋交易日，若買賣合約在7月1日後才簽定則適用2.0版。
今年7月起，房地合一將從1.0升級至2.0，在既有架構下，增加課徵對象、加大重稅威力，並一次補強1.0版存在的避稅漏洞，彙整主要有的變革。
目錄
一、 營利事業依持有期間按差別稅率課稅
- 房地合一1.0版:僅針對持有「1年內」出售的案件課徵45%重稅，持有「1年以上未滿2年」出售案件課35%
- 升級2.0版後:持有「2年內」出售均課45%，持有「2年以上未滿5年」則課35%，期間拉長
房地合一取得日及交易日區分時間軸
二、境內外個人及企業一律適用同樣稅率標準
- 1.0版:境內個人受短期持有重稅限制，境內企業適用稅率卻一律20%，產生可藉由成立公司規避重稅空間
- 2.0版:將以統一稅率標準來防堵
三、擴大房地交易適用範圍，課徵對象擴及預售屋、特定股權交易
炒房行為經常涉及預售屋買賣，藉由成立未上市櫃公司持有不動產，再以交易公司股權方式間接移轉不動產，成為避稅漏洞之一，因此2.0版將其一併納入課徵。
其中，所謂特定股權交易，指的是交易未上市櫃、興櫃股票或出資額時，交易額度超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成情形。
四、土地漲價總數額設上限
為強化反避稅機制，訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，避免有心人士刻意拉高可減除項目來降低稅負，並明訂未能提供費用證明文件案件，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬元。
五、不受2.0版修法影響，個人及營利事業，即使5年內出售可僅適用20%稅率
1.修正獨資、合夥組織營利事業課稅方式
獨資、合夥組織營利事業交易房地之所得，應由該房地登記所有權之獨資資本主或合夥組織合夥人依個人房地合一課稅規定辦理，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。
財政部指出，房地合一稅2.0對於多數自住、長期持有或該部公告之非自願性因素交易、參與合建、都市更新或危老重建等需於短期內交易房地之民眾而言，於今年7月1日以後完成所有權移轉登記，仍維持適用10%(自住)、20%稅率，並無課重稅問題。本次房地合一稅制改革，有助遏止短期投機炒作，健全不動產交易市場發展，各地區國稅局亦將加強宣導，俾利各界充分瞭解，使房地合一稅2.0順利實施。
2.下列各項不受修法影響：
(一) 維持20%稅率者
1. 個人及營利事業非自願因素交易持有期間在5年以下之房地。
2.個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後，持有期間在5年內之交易。
3.個人及營利事業 建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。
4.營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。
(二) 維持10%稅率者
1.自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
六、2.0版交易日的認定
近日將發布新版「房地合一課徵所得稅申報作業要點」來規範，內容大致與1.0版相同，但增訂預售屋、特定股權認定標準。
- 規劃預售屋交易日將以買賣雙方訂定合約日為準，而非換約日。
- 特定股權則以交割日或買賣契約簽訂日為準。
七、舉例說明
總機構在我國境內之營利事業除自行興建房屋完成後首次移轉房地，該房地交易所得課稅方式與本次修法之前（下稱房地合一稅1.0）相同外，自110年7月1日起交易其於105年1月1日以後取得之房屋、土地，應按房地合一稅2.0規定計算房地交易損益，並依持有期間適用差別稅率分開計算稅額，合併報繳，舉例說明如下：
八、不動產傳承方向
九、房地合一稅新規定，連續繼承不論次數都可合計持有時間(112年11月更新)
房地合一稅制是依據持有時間長短課徵不同的所得稅率，但若因為連續繼承並在短時間內出售就要適用較高稅率，似乎不公平，
因此財政部發布解釋令，「連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算」，亦即房地合一稅的房地持有期間計算，從第一個被繼承人取得房地的時間開始計算。
案例說明1
- 舉例說明，祖父在民國105年取得房屋，108年過世，父親108年繼承房屋，但112年過世，兒子112年繼承房屋後要出售時，
- 解釋令發布前，持有期間會從父親繼承取得房屋的108年算起，則房地合一稅適用持有未超過5年的稅率（35％），
- 解釋令2日發布後，則改從祖父取得房地的105年起算持有期間，即適用持有超過5年未逾10年的稅率（20％）。
*如果房屋是自住房屋持有滿6年出售，可適用400萬元的扣除及優惠稅率10％，此6年期間的計算方式也同步放寬。
案例說明2
- 小A父親在98年取得一筆房地，不幸於109年2月逝世後，房地由小A母親繼承，小A母親後在109年11月過世，這筆房地再由小A繼承，小A並在112年11月將此房地售出。
- 財政部核釋之前，小A轉售這筆房地時，持有時間只能合併計算母親持有的約9個月以及自己持有的3年，合計不到5年，適用的房地合一稅率是35%；
- 核釋之後，放寬可合併計算父親、母親、小A本人持有的時間，由於合計持有超過10年，適用稅率為15%。
曾發生過的例子是，父母接連過世，未成年子女繼承房屋，不得不變賣房屋以減少房貸等負債、獲取未來生活費的情形，如果要按原來方式計算取得期間並課稅，不符合原來房地合一抑制炒房行為之目的。
賦稅署表示，一般發生這種短時間內連續繼承並出售房屋的案件並不多，但若因短時間內發生連續繼承就要負擔較高稅率，並不合理，因為何時要繼承（取得）並非納稅義務人可以控制，因此最新解釋令排除連續繼承可能產生的課稅合理性問題，不論連續繼承幾次，都將被繼承人持有時間合併計算。
【經濟日報 112.11.03】
房地合一2.0 8大重點整理
資料來源:財政部臺北國稅局、中央通訊社、安永稅務服務、國稅局房地合一2.0 2021.07.07