房地合一2.0版7月上路，為打擊炒房，政府大範圍圈住投資客也加重課稅，盤點財政部共祭出四大變革，包括短期套利者課稅加嚴、法人比照個人課稅、強化反避稅機制，並將預售屋、特定股權交易納入適用；另為配合房地合一稅2.0上路，於同年6月30日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，以利徵納雙方遵循。
- 其中，預售屋所得原本是併入隔年5月綜所稅報繳，稅率5%至40%。
- 2.0版將比照房地，於交易日次日起算30日內申報繳納，且出售有獲利幾乎就得課35%、45%重稅；財政部目前規劃以「契約日」判定預售屋交易日，若買賣合約在7月1日後才簽定則適用2.0版。
110年7月起，房地合一將從1.0升級至2.0，在既有架構下，增加課徵對象、加大重稅威力，並一次補強1.0版存在的避稅漏洞，彙整主要有的變革。
目錄
一、 營利事業依持有期間按差別稅率課稅
- 房地合一1.0版:僅針對持有「1年內」出售的案件課徵45%重稅，持有「1年以上未滿2年」出售案件課35%
- 升級2.0版後:持有「2年內」出售均課45%，持有「2年以上未滿5年」則課35%，期間拉長。
房地合一取得日及交易日區分時間軸
二、境內外個人及企業一律適用同樣稅率標準
- 1.0版:境內個人受短期持有重稅限制，境內企業適用稅率卻一律20%，產生可藉由成立公司規避重稅空間
- 2.0版:將以統一稅率標準來防堵
三、擴大房地交易適用範圍，課徵對象擴及預售屋、特定股權交易
炒房行為經常涉及預售屋買賣，藉由成立未上市櫃公司持有不動產，再以交易公司股權方式間接移轉不動產，成為避稅漏洞之一，因此2.0版將其一併納入課徵。
其中，所謂特定股權交易，指的是交易未上市櫃、興櫃股票或出資額時，交易額度超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成情形。
個人出售預售屋，請注意交易時點的報稅規定，避免被罰！
國稅局表示，為促使房地交易正常化，所得稅法第4條之4及財政部111年5月26日台財稅字第11104501470號令（下稱111年5月26日令）規定，個人於110年7月1日起出售105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地(含紅單)，應於交易日之次日起算30日內申報房屋土地交易所得稅（下稱房地合一稅）；但個人如果在110年6月30日以前出售有獲利，則必須於出售年度綜合所得稅中申報財產交易所得，如有漏報，請儘快自動補報補繳，以免被罰。
舉例說明，甲君於108年9月3日與建設公司簽訂預售屋買賣契約書，房地總價款新臺幣（下同）800萬元，甲依約分期支付90萬元後，於109年11月5日以190萬元為對價將該預售屋出售給乙君獲利，乙君繼受甲君原有權利、義務，繼續分期繳付70萬元給建設公司後，俟房價上漲，在111年1月30日又把預售屋權利以320萬元出售給丙。相關稅制如下：
（一）甲君應於申報109年度綜合所得稅時，列報財產交易所得：甲君在109年11月5日（110年6月30日以前）出售預售屋獲利，屬於財產及權利因交易而取得之所得，要合併在109年度綜合所得稅中申報財產交易所得，並以交易時之成交價額190萬元，減除已支付建設公司之成本90萬元，及「實際」因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額（註：財產交易所得「無」按成交價額3%計算費用之規定）。
（二）乙君應申報房地合一稅：乙君在111年1月30日（110年7月1日以後）出售預售屋，無論有無獲利，均應在交易日之次日起算30日內申報房地合一稅，並應以實際向買受人丙君收取對價320萬元為成交價（不包含買受人丙君後續支付與建設公司之款項），已支付前手甲君190萬元及建設公司70萬元為可減除之成本，計算可減除費用時，倘無法提示支付憑證或所提示費用證明金額未達成交價額3%，可按所得稅法第14條之6規定以該成交價額3%計算費用（320萬元×3%；以30萬元為限），自該筆交易所得扣除後，申報繳納房地合一稅。
四、土地漲價總數額設上限
為強化反避稅機制，訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，避免有心人士刻意拉高可減除項目來降低稅負，並明訂未能提供費用證明文件案件，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬元。
五、不受2.0版修法影響，個人及營利事業，即使5年內出售可僅適用20%稅率
1.修正獨資、合夥組織營利事業課稅方式
獨資、合夥組織營利事業交易房地之所得，應由該房地登記所有權之獨資資本主或合夥組織合夥人依個人房地合一課稅規定辦理，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。
財政部指出，房地合一稅2.0對於多數自住、長期持有或該部公告之非自願性因素交易、參與合建、都市更新或危老重建等需於短期內交易房地之民眾而言，於今年7月1日以後完成所有權移轉登記，仍維持適用10%(自住)、20%稅率，並無課重稅問題。本次房地合一稅制改革，有助遏止短期投機炒作，健全不動產交易市場發展，各地區國稅局亦將加強宣導，俾利各界充分瞭解，使房地合一稅2.0順利實施。
2.下列各項不受修法影響：
(一) 維持20%稅率者
1. 個人及營利事業非自願因素交易持有期間在5年以下之房地。
2.個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後，持有期間在5年內之交易。
3.個人及營利事業 建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。
4.營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。
(二) 維持10%稅率者
1.自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
六、2.0版交易日的認定
近日將發布新版「房地合一課徵所得稅申報作業要點」來規範，內容大致與1.0版相同，但增訂預售屋、特定股權認定標準。
- 規劃預售屋交易日將以買賣雙方訂定合約日為準，而非換約日。
- 特定股權則以交割日或買賣契約簽訂日為準。
七、舉例說明
總機構在我國境內之營利事業除自行興建房屋完成後首次移轉房地，該房地交易所得課稅方式與本次修法之前（下稱房地合一稅1.0）相同外，自110年7月1日起交易其於105年1月1日以後取得之房屋、土地，應按房地合一稅2.0規定計算房地交易損益，並依持有期間適用差別稅率分開計算稅額，合併報繳，舉例說明如下：
虧損仍須申報房地合一稅
個人交易於2016年1月1日以後取得房地、房屋使用權或預售屋及其坐落基地，不管是虧損或獲利，都必須在移轉登記日隔日起30日內辦理房地合一稅申報。
我國房地合一是針對2016年後取得房地、預售屋等交易標的課稅，只要在2021年7月後有交易情況皆適用房地合一2.0稅制。至於2021年7月以前交易案件，為房地合一1.0稅制。
房地合一2.0為個人出售持有兩年內不動產適用45％稅率、持有兩年到五年內為35％，五年到十年為20％，十年以上為15％。
而過去房地合一1.0為個人出售持有一年內不動產適用45％稅率、持有一年到兩年內為35％，兩年到十年為20％，十年以上為15％。
實務上常有民眾誤以為不動產交易虧損免辦理房地合一稅申報，但依所得稅法第14條之5規定，個人交易房地合一新制課稅範圍的房屋、土地、以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，不論有無應納稅額，都必須在房屋、土地完成所有權移轉登記日後30天內至國稅局填寫房地合一稅申報書。
依照房地合一課徵所得稅申報作業要點規定，官員表示，民眾申報房地合一稅時必須檢附申報書、買賣契約書影本，還有成本及必要費用證明，例如前一次移轉時的購入價格、房屋現值、房仲、代書等雜項支出證明，若有應納稅額則一併檢附繳納收據。
舉例來說，民眾在2018年以總價500萬元買入房地，2020年10月31日以總價400萬元出售房地並做移轉登記，雖然是虧損100萬元，但是民眾在11月30日以前（自10月31日隔日起30日內）仍要辦理房地合一稅申報。
依照所得稅法規定，如果房地合一交易有虧損，其虧損額度可在當年度及後續三年抵減房地合一交易所得，但仍需先行申報。
台北國稅局舉例指出，甲君在2008年購入台北市土地，2009年併同鄰地地主與建商合作興建房屋，2020年間房屋興建完成經登記取得所有權後，同年以1億5千萬元出售房地（土地9千4百萬元、房屋5千6百萬元），甲君誤認在2020年取得所有權的房屋與2008年取得的土地相同，不屬房地合一稅課稅範圍，因此沒有申報，經稽徵機關查得房屋交易所得1千1百萬元，應補繳稅額174萬元，並另處罰鍰87萬元。
八、不動產傳承方向
九、房地合一稅新規定，連續繼承不論次數都可合計持有時間(112年11月更新)
房地合一稅制是依據持有時間長短課徵不同的所得稅率，但若因為連續繼承並在短時間內出售就要適用較高稅率，似乎不公平，
因此財政部發布解釋令，「連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算」，亦即房地合一稅的房地持有期間計算，從第一個被繼承人取得房地的時間開始計算。(財政部112/11/2台財稅字第11204619060號令)。
放寬為得將連續「各次」繼承或受遺贈的被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。適用範圍如下：
一、所得稅法第14條之4第3項規定，有關適用稅率的持有期間。
二、所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目規定，有關自住優惠適用要件的6年期間。財政部112年令係針對計算「持有期間」規定，至於適用課徵房地合一稅制或舊制財產交易所得，仍以最近一次繼承時被繼承人或遺贈人取得日判斷。
案例說明1
- 舉例說明，祖父在民國105年取得房屋，108年過世，父親108年繼承房屋，但112年過世，兒子112年繼承房屋後要出售時，
- 解釋令發布前，持有期間會從父親繼承取得房屋的108年算起，則房地合一稅適用持有未超過5年的稅率（35％），
- 解釋令2日發布後，則改從祖父取得房地的105年起算持有期間，即適用持有超過5年未逾10年的稅率（20％）。
*如果房屋是自住房屋持有滿6年出售，可適用400萬元的扣除及優惠稅率10％，此6年期間的計算方式也同步放寬。
案例說明2
- 小A父親在98年取得一筆房地，不幸於109年2月逝世後，房地由小A母親繼承，小A母親後在109年11月過世，這筆房地再由小A繼承，小A並在112年11月將此房地售出。
- 財政部核釋之前，小A轉售這筆房地時，持有時間只能合併計算母親持有的約9個月以及自己持有的3年，合計不到5年，適用的房地合一稅率是35%；
- 核釋之後，放寬可合併計算父親、母親、小A本人持有的時間，由於合計持有超過10年，適用稅率為15%。
曾發生過的例子是，父母接連過世，未成年子女繼承房屋，不得不變賣房屋以減少房貸等負債、獲取未來生活費的情形，如果要按原來方式計算取得期間並課稅，不符合原來房地合一抑制炒房行為之目的。
賦稅署表示，一般發生這種短時間內連續繼承並出售房屋的案件並不多，但若因短時間內發生連續繼承就要負擔較高稅率，並不合理，因為何時要繼承（取得）並非納稅義務人可以控制，因此最新解釋令排除連續繼承可能產生的課稅合理性問題，不論連續繼承幾次，都將被繼承人持有時間合併計算。
特別提醒:
若想合併計算期間，尚必須滿以下房地合一2.0的條件前提：
- 被繼承人、遺贈人、或其配偶、未成年子女必須已在該房屋辦竣戶籍登記並居住。(需有居住事實)。
- 房屋不能有出租、供營業或執行業務使用之情事。
【經濟日報 112.11.03】
案例說明3
D君於113年2月出售連續繼承取得房地，最近一次繼承時被繼承人C君房地取得日為112年1月1日，在105年1月1日以後取得，故屬房地合一稅制課稅範圍，D君於財政部112年令施行前後計算持有期間及適用稅率差異如下：
又如D君、C君及B君持有房地時都是自住使用（即所有權人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記及居住，且無出租、供營業或執行業務使用），併計自住使用期間如連續滿6年，且D君與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過該自住優惠，D君出售房地即可適用自住優惠，享有400萬元免稅額及10%稅率。
該局進一步說明，因財政部112年令持有期間之計算有利納稅義務人，依稅捐稽徵法第1條之1規定，對於發布時（112年11月2日）尚未核課確定的案件，均得適用。該局並提醒，個人交易屬房地合一稅制課稅範圍的房屋、土地，不論盈虧、有無應納稅額，均應依所得稅法第14條之5規定，於完成所有權移轉登記日次日起算30日內，填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件（有應納稅額者，一併檢附繳納收據），向戶籍所在地國稅局辦理申報。
會計師對繼承房地的特別提醒:
- 個人出售房地若欲適用自住優惠稅率，應於該房屋辦竣戶籍登記並居住連續滿6年（個人或其配偶、未成年子女），且6年內無出租、供營業或執行業務使用。
- 若欲適用自用住宅稅率，併計被繼承人持有期間時，被繼承人、遺贈人或其配偶、未成年子女亦應在該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用。受遺贈時亦同。
- 若被繼承人在105年1月1日以前取得房地，個人出售時可適用舊制課稅（僅房屋交易所得課稅），但若適用新制自住優惠稅率較為有利，此時亦可選擇適用新制。
- 經稽徵機關如果查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，將不可適用併計持有期間規定。
十、 個人出售配偶贈與的房地，可併計配偶的持有期間。
Q1:個人取得配偶贈與的房屋土地，出售時適用房地合一稅制， 應如何認定持有期間及取得成本？
國稅局表示，個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款規定之配偶相互贈與之財產不計入贈與總額者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定是否適用新制個人房屋土地交易所得稅，其出售房屋土地交易損益計算，應以交易時房屋及土地成交價總額，分別依下列規定減除成本或房屋評定現值及公告土地現值，與個人及配偶持有期間因取得、改良及移轉該房屋所支付費用後之餘額為所得額:
(一)配偶原自第三人出價取得者(如買賣):得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。
(二)配偶原自第三人繼承或受贈者:得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按政府發布消費者物價指數調整後之價值。
舉例說明，林先生於106年6月1日買進房地，成本新臺幣(下同)900萬元，並於108年5月30日將該房地贈與配偶陳小姐，配偶相互贈與不計入贈與總額，陳小姐於109年5月30日出售該房地，應以林先生原始取得日106年6月1日，據以計算持有期間(106年6月1日至109年5月30日)，並以林先生原始取得成本(900萬元)為成本。
Q2: 民眾王先生來電詢問，其110年8月31日出售移轉109年1月31日自配偶受贈取得之房屋、土地，該房屋、土地為其配偶於107年6月11日原始取得，持有期間之認定是否有特別規定?
國稅局表示，個人交易105年1月1日以後受贈取得之房屋、土地，應依所得稅法第14條之4規定計算個人房屋、土地交易所得或損失(新制房屋土地交易損益)。
個人取得配偶贈與之房屋、土地，出售時應以配偶間第1次相互贈與前原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及適用之稅率。以所詢案例為例，王先生出售房屋、土地應將配偶持有期間合併計算，即持有期間自107年6月11日至110年8月31日止，依110年7月11日施行之房地合一稅2.0新規定，持有期間超過2年，未逾5年，適用稅率為35%。
房地合一2.0 8大重點整理
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資料來源:財政部臺北國稅局、中央通訊社、安永稅務服務、國稅局房地合一2.0 2021.07.07 、Pwc、好房網