房地合一稅2.0, 稅務法規

房地合一1.0與2.0的比較分析

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摘要
房地合一是一種實價課稅制度,其是指房屋及土地以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵交易所得稅;2021年7月1日,政府的房地合一稅2.0新制即將正式推動,其關鍵因素包括修正「短期持有」定義,並設「日出條款」,顯示政府的打房政策正如火如荼地推動,而稅負的提高不僅拉高購屋成本,並將使投機炒作的空間大幅縮小,對國內房市的未來發展影響甚大。而房地合一1.0與房地合一2.0的主要差別在於對優惠稅率的短期定義重新規範、提高境內法人的稅率、預售屋納入課徵對象,以及防止逃避稅漏洞等,同時新增規定,包括預售屋與股權交易,藉以防堵假借公司股權移轉之名,行房地交易之實的避稅行為。為了避免無辜之人受到高稅賦的傷害,並設有多項例外條款,可以不須配合新制實行。另外,房地合一2.0對後市的影響包括對國家稅賦收入、對房市變動,以及忽視業者觀點的影響,若政府對長期囤地問題無法提出有效對策,則房價仍是易漲難跌的走勢。在房市多頭而政府緊盯房市政策的推動與執行之際,購屋人或投資者都必須注意政府的房市政策是不可忽視的重要因素。

一.前言

2021年7月1日,政府的房地合一稅2.0新制即將正式推動,其關鍵因素包括修正「短期持有」定義,並設「日出條款」,在在顯示政府的打房政策正如火如荼地推動,而稅負的提高不僅拉高購屋成本,並將使投機炒作的空間大幅縮小,對國內房市的未來發展影響甚大。

由於新制內容影響投資人的權益甚巨,且投機客早有查覺並思改進之道,因此,2021年首季交易量已出現投資人獲利了結出場的情形,預期2021上半年房市交易量將增加,而受政策影響最大的是持有2年以上未滿5年間的非自用屋主,房地合一為有獲利才課稅,因此,賣方底線僅是在獲利與稅差之間取得平衡,寧可少賺而不至於賠售,但屋主若願意讓利,則成交量可望持續增加,唯房價雖可能出現上下震盪,但短期間仍不易出現大跌的情形。

鑒之2016年的房地合一1.0對國內房市所造成的逆轉情形,其內容及內外在環境雖與2021年的房市合一2.0的情境稍有不同,但二者對房市的衝擊則一,不論的投資人或投機客,都必須考量房地合一2.0新制對國內房市所帶來的重大衝擊。

二.房地合一2.0

2020年,政府為抑制房市的非理性繁榮現象,並抑制炒作歪風,因而提出各種房市政策以之因應,其中,2021年7月即將展開的房地合一2.0被視為是打炒房的殺手鐧,相關內容說明如下述。

(一).房地合一的意義

房地合一是一種實價課稅制度,其是指房屋及土地以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵交易所得稅,於2016年首次實施,也就是所謂的房地合一1.0。規劃新制的主要用意在使房地產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式,修正原本不動產交易時,土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅;房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制,以達到不動產交易利得實價課徵的目的。

不論是房地合一1.0或房地合一2.0,都是一種房地交易新稅制,其與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均適用,其與房地交易舊制差異在於需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,設有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以較高的重稅。

(二).房地合一2.0的實施重點

大體而言,房地合一稅2.0的內容重點,簡單說明如下述。

1.延長短期的定義

政府的優惠稅率規定與時間長短有關,時間愈長,對購屋人愈不利;而房地合一2.0對有關短期的認定是由一年延長為二年,二年內交易所得課徵45%稅率;超過二年、未逾五年稅率35%。

2.境內法人納入課稅範圍

對國內企業的購屋而言,二年內出售稅率為45%;超過二年、未逾五年稅率35%;超過五年稅率20%。現制則是併入營利事業所得稅課徵,稅率一律20%,亦即最高稅率由20%大幅提高為45%。

3.境外法人延長課重稅期間一年

境外法人參與不動產購買時,凡二年內出售者,其稅率45%、超過二年稅率35%。

4.預售屋買賣「視為房地交易」

配合實價登錄2.0,將預售屋納入課稅範圍;亦即將預售屋買賣「視為房地交易」納入房地合一稅課稅範圍。

  1. 將「特定股權交易」納入課稅範圍

為防止企業以不同型態炒作不動產,將「特定股權交易」納入課稅範圍。而所謂「特定股權交易」是指交易持有超過50%營利事業股權,且股權價值50%以上來自不動產;唯交易的股份屬上市、上櫃及興櫃公司股票者,則不適用。

6.設有例外條款

一般而言,房地合一2.0修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族較不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。亦即若人民是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,就不會被課以重稅。因此,新制設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。至於「非自願因素」是指就個人訂有多種排除新法規範的情形,包括因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費…等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形,並對外公告。

7.房地合一2.0的適用範圍與實施

房地合一2.0版適用範圍為2016年後取得之房地產,並於2021年7月1日後出售案件才須依2.0版課稅,若在同年7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得且先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,則不受2.0版實施的影響,亦即不會回溯並補稅。

總之,在房地合一稅2.0新制中,短期交易課重稅由二年延長為五年,凡五年內出售課重稅35-45%,主要是加重炒房成本,遏止「短買短賣」。有關房地合一2.0的內容,可參閱表1的說明。

表1 2021年7月生效的房地合一2.0內容比較表

資料來源:1.行政院版房地合一2.0

三.房地合一1.0與2.0的比較

2016年,房地合一1.0正式實施,爾後,為因應外資及台商引入的資金寬鬆,加上房市非理性的繁榮,導致國內房價不合理的上揚現象,並使人民的居住權受到影響,因而引發學者專家的重視,以及房地合一2.0的產生,並預計於2021年7月1日開始執行,其與房地合一1.0的內容差異,包括前述之對優惠稅率的短期定義重新規範、提高境內法人的稅率、預售屋納入課徵對象,以及防止逃避稅漏洞等。

另外,房地合一2.0新制適用於境內個人、境外個人、境內營利事業或企業、境外營利事業或企業,同時新增規定,包括預售屋與股權交易,凡交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成者,則須採用房地合一2.0,藉以防堵假借公司股權移轉之名,行房地交易之實的避稅行為。同時,訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,以及明訂未能提供費用證明文件時,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬元,避免購屋人藉墊高成本而達到避稅目的。而為了避免無辜之人受到高稅賦的傷害,並設有多項例外條款,可以不須配合新制實行,有關房地合一1.0與房地合一2.0的比較,可參閱表2的說明。

表2 房地合一1.0(2016年)與房地合一2.0(2021年)比較 單位:%

適用對象

稅率

房地合一1.0

房地合一2.0

境內個人

45

1年以內

2年以內

35

1-2年

2-5年

20

2-10年

5-10年

15

超過10年

超過10年

境外個人

45

1年以內

2年以內

35

超過1年

超過2年

境內營利事業

45

2年以內

35

2-5年

20

超過5年

境外營利事業

45

1年以內

2年以內

35

超過1年

超過2年

預售屋部分

預售屋及特定股權交易

例外部分1

20

(1)個人非自願因素(如調職)房地交易

(2)個人以自有土地與建商合建分回房地交易

(3)建商興建房屋完成後第一次移轉的房地交易

例外部分2

10

自住房地持有並設籍超過六年的交易

資料來源:同表1。

四.房地合一2.0的影響

有關房地合一2.0對後市的影響,可分為下列幾個部分來說明。

(一).對國家稅賦收入的影響

房地合一2.0實施後,由於房地合一稅率再變動,有助於遏止國內房市的短期炒作現象,但是否會產生稅損,造成國家收入的減少?根據財政部評估,新制實施初期,房市交易量將下滑,其所造成的所得稅淨稅損約4.74億元,其中,企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。

(二).對房市影響

2020年,因為大量熱錢湧進預售屋市場,引發交投活絡,並拉高新建案價格,從而帶動房價上揚,因此,政府從實價登錄到房地合一都針對預售屋進行改革,未來買方可獲得更透明且即時的價格資訊;另方面,稅負提高、成本墊高,投機炒作的空間大幅縮小。蓋因房地合一2.0修正「短期持有」定義,個人、法人持有2年內賣房將課45%,3至5年內課35%,並設「日出條款」。修法重點在於持有5年內售出的稅率拉高,境內法人稅率比照自然人,以及把預售屋、股權移轉納入房地合一核課範圍,配合實價登錄的交易資料即時及門牌完整揭露,預售案的操作空間被大幅限縮。另外,2021年7月1日,房地合一稅2.0正式實施,由於新制內容及修改重點不利於短期投資,對投機客相對不利,2021年第一季,國內房市交易量已有投資人獲利了結的現象,預期2021上半年房市交易量將增加。

(三)忽視業者觀點的影響

一般而言,炒房必須在有利環境下才能持續進行,然而,在現實經濟中,除了業界對經濟景氣變動較為敏銳之外,國內領導人大多忽略市場基本面與景氣變動因素,當前國內房市資金多、利率低、建築相關產業通貨膨脹、經濟成長動力等因素,是導致房價上揚的主因,特別是若在上升趨勢中加重稅制,將會造成助漲現象,而目前的市場處上升趨勢,加重稅制只會漲時助漲。此外,房價非理性上揚之真正核心問題在預售紅單炒作與土地炒作,前者在政府嚴加控管下已有收斂跡象,唯後者仍難以克服,因此,政府對長期囤地問題若無法提出有效對策,則房價仍是易漲難跌的走勢。

五.結論與建議

經由前述的分析與說明,可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.房地合一是一種實價課稅制度,其是指房屋及土地以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵交易所得稅;土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅;房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制,以達到不動產交易利得實價課的目的。

2.2021年7月1日,政府的房地合一稅2.0新制即將正式推動,其關鍵因素包括修正「短期持有」定義,並設「日出條款」,顯示政府的打房政策正如火如荼地推動,而稅負的提高不僅拉高購屋成本,並將使投機炒作的空間大幅縮小,對國內房市的未來發展影響甚大。

  1. 房地合一稅2.0的內容重點包括延長短期的定義、境內法人納入課稅範圍、境外法人延長課重稅期間一年、預售屋買賣「視為房地交易」、 將「特定股權交易」納入課稅範圍、設有例外條款,以及房地合一2.0的適用範圍與實施等。
  2. 房地合一1.0與房地合一2.0的主要差別在於對優惠稅率的短期定義重新規範、提高境內法人的稅率、預售屋納入課徵對象,以及防止逃避稅漏洞等,同時新增規定包括預售屋與股權交易,藉以防堵假借公司股權移轉之名,行房地交易之實的避稅行為。另外,為了避免無辜之人受到高稅賦的傷害,並設有多項例外條款,可以不須配合新制實行。
  3. 房地合一2.0對後市的影響包括對國家稅賦影響(如交易量將下滑,造成的個人綜所稅稅損5.45億元;但中長期稅收將緩步回升)、對房市影響(如對投機客相對不利,新制實施前的房市交易量增加),以及忽視業者觀點的影響(如國內各部門領導人大多忽略當前國內房市資金多、利率低、建築相關產業通貨膨脹、經濟成長動力等因素,是導致房價上揚的主因,且政府對長期囤地問題若無法提出有效對策,則房價仍是易漲難跌的走勢)。

6.在政府緊盯房市政策的推動與執行之際,建議投資人仍須注意政府的房市政策是不可忽視的重要因素。

房地合一稅 #房地合一2.0

房地合一1.0與2.0的比較分析 國家政策研究基金會

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