個人及營利事業交易/出售預售屋 紅單適用房地合一2.0之說明(114年3月更新)

個人出售預售屋要申報房地合一所得稅

國稅局表示，為精進房地合一所得稅制度，抑制預售屋炒作，藉以規避房地交易所得稅負，

個人自110年7月1日起交易105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地視同房地交易，應於預售屋及其坐落基地交易日之次日起30日內向戶籍所在地國稅局申報繳納房地合一所得稅。

所得稅法條文修正規定(房地合一稅2.0)業於110年7月1日上路，將預售屋交易亦納入房地交易適用之範圍。

• 修法前個人出售預售屋，係屬出售「權利」性質，為所得稅法第14條第1項第7類之財產交易所得，只要在交易次年5月併同綜合所得稅申報。
• 但自110年7月1日起，交易105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地則視同為房地交易，應依所得稅法第4條之4第2項規定，於交易日之次日起30日內申報，並依持有期間分別適用45%至15%稅率分離課稅，不再併同綜合所得稅辦理申報喔!
• 財政部核釋預售屋買受人於簽訂預售屋買賣契約書前，支付定金或類似名目之金額，取得平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據(即購屋預約單，下稱紅單)，係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為，自110年7月1日起轉售紅單與第三人者，屬所得稅法(下稱本法)第4條之4第2項規定之預售屋及其坐落基地交易，應課徵房地合一所得稅。
• 有關紅單交易性質，經洽詢內政部意見，不動產業者與預售屋買受人不論簽訂預售屋紅單（買賣預約）或買賣契約書（本約），兩者均係基於預售屋買賣關係而成立之契約行為，預售屋買受人將紅單轉售他人，且依民法相關規定仍屬有效者，其交易日期在110年7月1日以後，應依法課徵房地合一所得稅，以符租稅公平，並有效落實房地合一稅2.0抑制短期投機炒作之立法意旨。另預售屋買受人因違反平均地權條例第47條之3第6項規定轉售紅單，經主管機關依規定科處之罰鍰，於計算交易所得時，不得自該課稅所得額減除。
• 財政部提醒，預售屋買受人如於110年7月1日以後至本令發布日前有轉售紅單，並於111年6月30日以前完成自動補報及補繳稅款並加計利息者，可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰。

個人房地土地交易所得稅申報書及費用明細表

提供國稅局申報書及費用明細表，有填寫範例，供大家參考!

可至國稅局網站下載相關附件

財政部國稅局-房地合一2.0專區

個人房地土地交易所得稅申報書

個人房地土地交易成本費用明細表

個人房地土地交易所得稅申報書說明

個人預售屋購買權利轉讓交易，屬房地合一課稅範圍者，按3%計算移轉費用時，係以實際收取價額為認定

財政部臺北國稅局表示，自110年7月1日實施房地合一稅2.0後，個人於105年1月1日以後取得之預售屋，在110年7月1日後交易者都要申報繳納房地合一稅，如納稅人未提示移轉費用相關資料，稽徵機關得以成交價3%計算移轉費用〔以新臺幣（下同）30萬元為限〕，

• 「成交價額」為受讓人實際支付讓與人的價額，不包括受讓人支付給建設公司（地主）的價款。
• 「取得成本」為讓與人已支付價額，
• 「可減除費用」如未提示相關證明文件，按成交價額×3％，以30萬元為上限，並以成交價額－取得成本－可減除費用計算課稅所得及應納稅額。

該局說明，預售屋交易包括個人（或營利事業）與建設公司簽訂預售屋買賣契約書，在取得房地所有權前，將該預售屋買賣契約讓與第3人之交易，以及個人或營利事業於簽定預售屋買賣契約書前，將平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據（即紅單）讓與第3人之交易。

個人預售屋轉讓交易舉例

A以房地總價1,000萬元與甲公司簽定預售屋買賣契約，嗣A與B簽訂該預售屋預購權利轉讓契約，契約內容為B同意以房地總價1,030萬元取得A原購屋契約之權利，B支付30萬元向A購買該預售屋之購買權利，及支付給A已繳付給甲公司購買預售屋之價款300萬元

• 本案的成交價並非1,030萬元，而是330萬元（30萬元+300萬元），得以按3%認列之移轉費用則為99,000元（330萬元×3%）。

房地合一所得稅舉例說明

甲君2022年2月5日與A建設公司簽訂預售屋買賣契約書，房地總價款1,000萬元，甲君依約支付簽約款200萬元，之後於112年3月9日與受讓人乙君簽訂讓與預售屋權利買賣契約書，約定乙君應支付甲君300萬元，並由乙君支付餘款800萬元給A建設公司。

由於甲君預售屋權利取得日為2022年2月5日，交易日為2023年3月9日，成交價額為300萬元，成本為200萬元，可減除費用為9萬元（未提示證明文件，按成交價額300萬元×3％），課稅所得為91萬元（300萬元－200萬元－9萬元）。

且甲君自2022年2月5日至2023年3月9日，持有期間在兩年以內，適用稅率45％，因此應納稅額為40萬9,500元（91萬元×45％）。

個人出售預售屋，請注意交易時點的報稅規定，避免被罰！

國稅局表示，為促使房地交易正常化，所得稅法第4條之4及財政部111年5月26日台財稅字第11104501470號令（下稱111年5月26日令）規定，

• 個人於110年7月1日起出售105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地(含紅單)，應於交易日之次日起算30日內申報房屋土地交易所得稅（下稱房地合一稅）；
• 但個人如果在110年6月30日以前出售有獲利，則必須於出售年度綜合所得稅中申報財產交易所得，如有漏報，請儘快自動補報補繳，以免被罰。

出售預售屋舉例說明

甲君於108年9月3日與建設公司簽訂預售屋買賣契約書，房地總價款新臺幣（下同）800萬元，甲依約分期支付90萬元後，於109年11月5日以190萬元為對價將該預售屋出售給乙君獲利，乙君繼受甲君原有權利、義務，繼續分期繳付70萬元給建設公司後，俟房價上漲，在111年1月30日又把預售屋權利以320萬元出售給丙。

相關稅制如下：

（一）甲君應於申報109年度綜合所得稅時，列報財產交易所得：

甲君在109年11月5日（110年6月30日以前）出售預售屋獲利，屬於財產及權利因交易而取得之所得，要合併在109年度綜合所得稅中申報財產交易所得，並以交易時之成交價額190萬元，減除已支付建設公司之成本90萬元，及「實際」因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額（註：財產交易所得「無」按成交價額3%計算費用之規定）。

（二）乙君應申報房地合一稅：

乙君在111年1月30日（110年7月1日以後）出售預售屋，無論有無獲利，均應在交易日之次日起算30日內申報房地合一稅，並應以實際向買受人丙君收取對價320萬元為成交價（不包含買受人丙君後續支付與建設公司之款項），已支付前手甲君190萬元及建設公司70萬元為可減除之成本，計算可減除費用時，倘無法提示支付憑證或所提示費用證明金額未達成交價額3%，可按所得稅法第14條之6規定以該成交價額3%計算費用（320萬元×3%；以30萬元為限），自該筆交易所得扣除後，申報繳納房地合一稅。

特別提醒，財政部111年5月26日令同時明定，
個人及營利事業如因違反平均地權條例規定轉售紅單或預售屋遭各主管機關處罰，
在計算房地合一稅交易所得時，不得減除該罰鍰金額，請民眾注意。

財政部網站試算:

若不清楚如何計算，則可參考國稅局網站

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財政部國稅局 111.05.26、工商時報112.06.27、財政部台北國稅局113.07.17