稅務法規, 個人綜所稅, 公司登記, 地價稅, 房地合一稅2.0, 房屋稅, 稅務問答

史上最重打炒房!不動產買賣個人或法人哪個比較省稅? 從平均地權條例子法談起(113年1月份更新)

living room set with green dumb cane plant

不動產買賣,用個人或法人之稅務比較,及相關稅務優惠及差異等,以下整理相關資訊給大家,

從評論「有錢人愛用1神招買房避稅!會計師曝光」談起,
關於不動產應該用個人購買?還是用法人購買? 哪一個更省稅!

不動產登記公司名下,有哪些優惠?

法人名義出租享20%營所稅

依照現行規定,屋主只要有3戶以上的房屋出租或1年內出售超過3套房屋,就必須設立公司買房依法繳納營業稅。

假如民眾主要收入來源為租金收入,若以公司名義持有房產,營所稅最高稅率僅20%,比起以個人名義買房的多 屋族,最高恐達40%的所得稅率還要划算。

*112年7月1日起平均地權條例修正後,私法人已無法直接購買住宅產品,建議以購買商辦或店面為主

房屋成本費用可全額抵營所稅

一般來說,一家都是自家人經營的中小企業公司,通常得要繳5%的營業稅+20%營所稅+5%保留盈餘稅(不分配盈餘) /28~40%所得稅(盈餘有分配給自家人股東) ,甚至有些還要繳印花稅,稅負可以說是非常繁雜,不過即使要繳的稅很多,還是有不少人愛以公司名義置產,主要原因在於其成本可全額抵營所稅的關係。

  • 若以自然人名義買房每年每戶只能列舉扣除30萬元的利息費用,且以自住之一屋為限。
  • 但如果以公司名義買房,根據《所得稅法》第17條規定,用公司名義買房之成本費用可以全額抵營所稅
  • 舉例,

假設以公司名義買了1億的豪宅,貸款6千萬來看,以利率1.5%來看,利息至少也要90萬,若房子是私法人名義因為可算在公司成本裡,就可以全額認列;此外,假如房子還有管銷、折舊、修繕、裝潢費用、管理費等相關營業費用及成本,或是虧錢賣掉賠售,都可以作為公司營利支出必要費用,可經由會計師處理,在當年度實報實銷抵營所稅,對於個人資產調度也非常靈活。

法人贈與可免贈與稅

另外,在贈與稅方面,依《遺產及贈與稅法》規定,若屬於人對人的贈與,就必續課徵贈與稅。

但由於納稅義務人以自然人為限,因此公司或機關團體等法人並非贈與稅課稅對象。也就代表民眾若以公司名義將財產贈與他人,則不須辦理贈與稅申報。

不動產買賣-以股權分配出售,無高額土增稅問題

用自然人名義買房,可能因不動產所有權人死亡、離婚,造成不動產必須分產出售,而被課徵高額土地增值稅,但以公司名義買房則無此問題,只要以股權買賣進行產權轉移的方式進行即可,可以更靈活運用資產。

*110年7月1日以後,需考慮股權交易課徵房地合一2.0之問題。

舉例來說,蕭琪琳地政士指出,像當年味全公告賣掉三重新燕土地,就是以出售頂率開發股權,取代土地買賣,公司人馬由原本味全、頂新的人馬換成買家茂德機構人馬,土地所有權仍在頂率開發名下,土地沒有移轉。因此不用課徵土增稅,只有股權交易獲利須課徵營所稅。若以味全公告處份利益2.8億元,扣除稅費後,初估稅額不到2000萬元,相較直接交易的土增稅,節稅效果相當驚人。

要注意,房地合一稅2.0上路後,為了防止透過移轉型態來避稅,因此規定交易持股(或出資額) 過半數營利事業的股份(或出資額) ,且該營利事業股權(或出資額) 價值50%以上是由我國境內房地構成,只要有買賣移轉,就納入房地合一稅2.0課徵範圍之中。

也就是說,房地價值占總資產50%以上,無論是切割成10%、20%出售,都會被國稅局視為房地買賣交易,適用房地合一稅2.0稅率。

若為公司自用,可抵未分配盈餘稅

而民眾開自家人經營的中小企業公司,根據《所得稅法》規定,營利事業應就盈餘分配,若當年度之盈餘未作分配者,應就該未分配盈餘加徵營利事業所得稅。

按照規定,如果選擇分配盈餘,盈餘會依照「出資比例」分配到自家人各股東身上,成為股東需計入個人所得的「股利所得」,最高將達28%;如果選擇不分配盈餘,未分配盈餘僅需加徵5% 營利事業所得稅,也就是說,若以公司名義買房,只需要繳5%的未分配盈餘所得稅。

  • 假如該房地是企業自行使用的建築物,而非投資、置產目的的話,根據《產業創新條例》23-3條,在保留盈餘年度的後3年內,用於實質投資的支出,可以列為當年度未分配盈餘的減除項目,免加徵5%營所稅。

不動產房地買個人與法人名字的差異(房地合一2.0,平均地權條例110.07.01修正、囤房稅113.7.1.起實施以後)

 個人私法人備註
房屋稅第一戶1.2%
第二戶2.4%
第三戶3.6%
一律3.6%
*囤房稅2.0方案修正重點詳細文章 
*囤房稅2.0,113年起7月1日施行
地價稅自用住宅:2‰一律10‰ 
出售不動產●舊制:房屋財交所得列入個人綜所稅(105.01.01前取得),土地所得免稅

●新制:房地合一2.0(111/07/01起,30天內要申報及繳交房地合一稅。(分開計稅)
●舊制:房屋出售利益列入財交所得,土地交易所得免稅

●新制:房地出售所得須計算房地合一所得額,分開克房地合一稅,以及房地的出售所得須全部列入盈餘分配,給股東股利。
 
房地合一稅2.0●自用住宅:有400萬免稅額,稅率10%
●一般稅率:45%/35%/20%/15%

*若連續繼承,可合併持有期間計算稅率
●稅率:
2年以內:45%、2-5年:35%、5年以上:20%

●採分開計稅,合併申報,且無法盈虧互抵。

●交易預售屋及其坐落基地、符合一定條件之股份或出資額, 視為房地交易。
(股東持股>50%,且房地佔公司資產價值比例≧50%時)
營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅

記帳不須記帳,但建議個人保留當初房屋裝潢的發票作為日後出售成本的加項須入帳,房屋需提折舊,須注意資金來源。 
營業稅●房屋:出售時需開立5%營業稅

●土地: 營業稅免。
 
繼承個人繼承房地: 免土地增值稅、房地合一稅。股東繼承公司股份:無房地合一稅。 
平權條例修正後(112.07.01起實施)買房無限制私法人購屋採許可制,購入後五年內不得轉讓。 
產業創新條例23-3
抵5%未分配盈餘稅
N/A超過100萬的房屋購置 

會計師建議:

如果是打算長期持有的店面、商辦,做為辦公室使用,或是出租收取租金收益,則適合用公司名義買入。

如果是住宅,未來打算給孩子繼承,或是有打算出售,則用個人名義購買。還有繼承免土地增值稅,重購退稅及出售自用住宅土地增值稅優惠稅率10%、房地合一自用住宅400萬免稅、優惠稅率10%可以降低稅金。以上這些公司都沒有優惠,還會需要分配股利給股東。

不同的房產傳承方式,繳納的稅負也不同!

房產傳承三方式 課稅大不同

常見房屋之相關稅務,有哪些?繳稅時間?

稅費課徵稅率誰繳稅繳稅時間
印花稅申報移轉金額*0.1%買方辦理產權移轉前繳納
契稅房屋評定現值*6%買方買賣契約成立的30日內申報納稅
房屋稅房屋課稅限值*稅率
●住家用自住或公益出租稅率為1.2%
●住家用稅率為1.5%~3.6%
●營業用稅率為3%~5%
房屋持有者每年5月
地價稅申報地價總額*稅率
●自用住宅優惠稅率0.2%
●一般稅率為1%
土地擁有者每年11月
土地增值稅土地漲價總數額*稅率
●自用住宅優惠稅率為10%
●一般稅率為20%、30%、40%
賣方買賣契約成立的30日內申報納稅
售屋所得稅(1)2015/12/31以前取得房屋併入綜合所得稅總額
●依累進稅率*5%~40%

(2)2016/1/1以後取得房地,課徵房地合一稅
●依持有時間不同*45%、35%、20%、15%
●自住房地優惠適用條件,所得超過400萬元部分*10%
賣方(1)於次年5月申報綜合所得稅時一起申報
(2)產權移轉登記完成次一日起30日內申報納稅

註:各縣市最新稅率以各主管機關公告為準。

不同狀況持有不動產,要繳的稅有哪些?

持有情況房屋稅地價稅所得稅契稅印花稅土增稅(新/舊制)
交易所得稅
贈與稅遺產稅
房子自己住(無限循環稅)VV
房子出租
(無限循環稅)
VVV
房子營業VVV
買房子VV
賣房子VV
贈與房子VVVV
繼承房子VV
房子遺贈後轉賣VV

房地合一2.0說明(112年11月更新)

相關房地合一2.0文章說明

不動產買賣

房地合一2.0之迷思?

迷思一:房地合一稅上路,不管持有幾年出售,稅率一律是20%

–>110/7/1 已修法為45%、35%、20%

迷思二:裝修費、管理費、水電費、公司借錢所付利息,可列公司營運成本;房子也可拆算折舊費用

–>會計師提醒:新房子才有高的房屋現值,買老房子可提列的折舊費用不多

迷思三:公司名下有較多不動產,出售若有虧損,可扣抵其他房產獲利

–>台灣的不動產長期趨勢是往上漲的,且110/7/1以後,出售新制房地,採分開計稅,不可扣抵本業虧損

迷思四:發生繼承時,以公司持有的不動產,是以帳面價值課稅,而非公告現值

–>一般繼承會以公告現值/評定價值計算

5年內禁轉賣?

林振鵬會計師指出,房地合一2.0自今年7/1上路以來目前僅5個多月,對私法人買房造成的影響尚不明顯,而受到近期房價炒作太兇影響,再加上私法人購買多間住宅產品以營利為目的、轉手獲利的現象層出不窮,因此內政部擬將管制私法人購屋,限制取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。且對於私法人購買住宅,內政部訂出很清楚的標準,未來私法人買住宅必須經過內政部審核與許可且包括以下需求才可以:

一、用來作為員工宿舍
二、長期作為出租及包租代管之用
三、進行危老都更
四、中央機關核准項目

不過,林振鵬會計師卻認為,造成房價上漲的原因很多,如今年因低利率及高經濟成長率也是造成房價上漲的因素,若將房價上漲全歸咎於私法人的囤積未必公允。

以員工宿舍用途來說,作為員工宿舍的標準如造價、面積為何?員工人數或員工身分如何認定、若有非員工入住該房屋如何發現及處置?相關標準及可行性政府應該先告訴民眾。

此外,如果私法人買房只要出租房屋即可囤房,恐弱化此規定不同意私法人囤房的效果;而政府若特別允許私法人可買危老都更的房屋,也容易造成資金集中炒作危老的房屋,導致危老房屋房價太高造成都更整合不易,或助漲都更後新屋的成交價,還是有可能讓私法人淪為炒房。

謝霈蓁會計師也認為,若5年內萬一大環境不好,公司非得賣房緊急周轉解決財務困難,否則就會破產的話,政府應當要有相關配套措施,像是請個專家簽證,證明公司真的有營運危機,這樣才相對人性化。蕭琪琳地政士也認為,此規定有可能限縮人民自由處分財產的權利也有違憲之虞,建議政府推出新規定前應要好好審視並考慮,務必要掌握好衡平性。

Tips:

有些公司為了避稅以及作價,會將個人或名下公司名義購買的房地,之後又賣給自己的其他投資公司法人,也就是所謂的左手轉右手,藉此來避開房地合一稅。但此方法有遊走於灰色地帶之嫌,金流得要特別注意,避免踩到國稅局紅線。

平均地權條例改為審查制,112年7月1日施行-懶人包

平均地權相關說明文章

新訂5項子法,為打擊投機、杜絕炒作、確保合法經營

政策重點5項新訂子法
一、私法人買受住宅許可制1.私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法
2.內政部依平均地權條例第79條之1第1項公告,私法人免經許可情形
二、限制預售屋、新建成屋換約轉售3.預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法
4.預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形
三、檢舉獎金制度5.不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎勵及罰鍰提撥運用辦法
賣厝阿名明/圖

有錢人愛用1神招買房避稅平均地權新聞 112.04.25

    若您有進一步需求,請填以下表單與我們聯絡。

    您的大名 *

    您的 E-mail *

    您的電話 *

    (預計/現在)公司地點 *

    主旨 *

    您的留言*